האם אי התאמה בחוזה מכר בשל מפגע רעש תגרור פיצוי לתובעים?

המאמר נרשם ע"י עורך דין ליקויי בניה בחיפה והקריות –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  נדל"ן  מומלץ בחיפה והקריות – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי:

1. ביום 8.6.2017 התקשרו התובעים עם הנתבעת בהסכם מכר לרכישת דירת גן בת 5 חדרים  ברחוב זוהר 18 (מקרקעין הידועים כגוש 10733 חלקה 103, מגרש 2007 בתכנית חפ/2096/א') (להלן: "הסכם המכר" ו"הדירה" בהתאמה). הדירה סומנה בהסכם המכר כדירה מס' 1 (מספר זמני) בבניין C3, מתחם ז'.
2. המחלוקת נוגעת לבניית פרגולת עץ במגרש 2007, בשטח  הכלוא בין הגדר ההיקפית  של הפרויקט לבין דירת התובעים לטענת התובעים לא הוצגה הפרגולה בתכנית המכר. עוד טוענים התובעים כי הקמת הפרגולה גרמה לירידת ערך דירתם, נוכח היותה מקום התכנסות לילדים ובני נוער, מקור לרעש והמולה.
3. אין חולק כי הפרגולה הוקמה בתחום מגרש 2007
4. הפרגולה אינה מופיעה בתשריט התכנית.
5. וגם לא בנספח הנופי המנחה.
6. השטח בו הוקמה הפרגולה מסומן בתכנית המכר, נ/1, כשטח מנוקד, אשר מוגדר כ"שטח משותף למתחם". הפרגולה אינה מופיעה בתכנית המכר.
7. אין מחלוקת כי הפרגולה מופיעה בהיתר הבניה
8. אין מחלוקת כי הסכם המכר נכרת לאחר שניתן היתר לבניית הדירה
9. במהלך אחד מביקורי התובעים במגרש, ראו כי נבנית פרגולה בסמוך לגינת דירתם). משכך, פנו התובעים, באמצעות בא כוחם, לנתבעת, בבקשה להזזת הפרגולה. במייל מיום 8.11.2017 השיבה ב"כ הנתבעת לפניית ב"כ התובעים, באופן הבא:
10. 10."השטח בו נבנתה הפרגולה הנדונה במכתבך הינו שטח משותף. הפרגולה נבנתה בהשקעה גדולה של החברה על פי דרישות הרשויות, בהתאם להיתר הבניה ולהסכם ולטובת כלל הציבור ודיירי הפרויקט אשר ייהנו מן השטח המשותף והפרגולה.
11. 11.אף בתוכניות המכר מופיע השטח כשטח משותף והדיירים מודעים לכך.
12. 12.אשר על כן ומבלי לפגוע ביתר טענות החברה על פי הסכם ו/או כל דין, לא ניתן לקבל את הטענה במכתבך.
13. 13.אנו בטוחים כי מרשייך ייהנו אף הם מהשטח הציבורי ומאחלים להם שכנות טובה ונעימה"
14. 14.התובעים עותרים לפיצויים בשיעור ירידת ערך הדירה ופיצויים בגין נזק לא ממוני.

בית המשפט השלום בחיפה פסק:

1. 15.חוק המכר מטיל על מוכר דירה חובה פוזיטיבית להציג בפני הרוכש מפרט של הדירה. כך קובע סעיף 2 לחוק המכר:

"(א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש.

(א1) המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו ….

(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים".

סעיף 3 לחוק המכר מוסיף הוראות לעניין המפרט כדלקמן:

"(א) המפרט יהיה בטופס שקבע השר בצו באישור ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות …

….

(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו.

(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת לגביו."

סעיף 4(א)(1) לחוק המכר קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה, בין  השאר, אם:

"(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.

…."

1. 16.חובת המוכר לצרף להסכם המכר מפרט חתום, כמו גם תוכנו של מפרט זה (במפורט ובמדויק), עוגנו במסגרת צו המכר ו"מפרט לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" שצורף בתוספת לו. הצו קובע כי:

"1. (א) המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.

(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

2. (א) המפרט יהיה בטופס שבתוספת לצו זה.

(ב) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק; אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת לגביו.

…."

1. 17.משתכלית חוק המכר היא למתן את פערי המידע בין הקונה לרוכש וליידע את הרוכש באופן מיטבי באשר לממכר ותכונותיו, אין להסתפק ביכולתו של הרוכש לבדוק את המפרט והתכניות מכוחן הוצא היתר הבניה, ויש להקפיד על עמידת המוכר בחובתו להביא את הפרטים באופן יזום ואקטיבי לידיעת הרוכש.
2. 18.האם עמדה הנתבעת בחובת הגילוי החלה עליה?

סעיף 9.1 לטופס המפרט (התוספת לצו המכר) עוסק בתיאור הרכוש המשותף. סעיף 9.1.12 עוסק ב"גינה ושטח פתוח בתחומי המגרש" וסעיף 9.1.13 ב"מתקנים וחלקים נוספים של הבית שהנם רכוש משותף (לפרט)". במפרט המכר שצורף להסכם (חלק מהמפרט צורף כנספח ב' לתצהיר התובעת) תואר הממכר בהקשר לסעיפים אלה כדלקמן:

"9.1.12 גינה ושטח פתוח בשטחי המגרש.

9.1.13 מתקנים וחלקים נוספים של הבית שהינם רכוש משותף (לפרט): מועדון דיירים/חדר כושר משותף לכל הדיירים במתחם מגדל המגורים שבמתחם".

1. 19.פרגולה עונה על הגדרת "מתקן" או "חלק נוסף" של הרכוש המשותף, אשר נועד לשימוש הדיירים. משכך, היה על הנתבעת לציין את דבר קיומה של הפרגולה בתחום המגרש במסגרת המפרט שצורף להסכם המכר.
2. 20.זאת ועוד, בתכנית המכר (נ/1) שצורפה להסכם מצויה הפרגולה בשטח המסומן כ"שטח משותף למתחם" (מנוקד). אין מחלוקת כי בתכנית המכר שצורפה להסכם (נ/1) לא מופיעה הפרגולה.
3. 21.בפועל, נמסרה לתובעים תכנית מכר הכוללת תכנית של הדירה, המחסנים והחניות, כמו גם סימון השטח המשותף לבניין (קווקו אלכסוני) והשטח המשותף למתחם (מנוקד). דא עקא, התכנית אינה כוללת סימון של מתקנים כלשהם בשטח המשותף, לרבות הפרגולה. התכנית אף אינה תואמת את התכנית שהוגשה לוועדה המקומית במסגרת הבקשה להיתר בניה.  ודוק: במועד התקשרות הצדדים בהסכם מכר  כבר ניתן היתר בניה. בנסיבות אלה לא הייתה כל מניעה כי הנתבעת תציין במסגרת תכנית המכר והמפרט את מיקום הפרגולה כפי שחייבת הייתה לעשות. למעלה מן הדרוש יצוין כי אף אם מדובר בתיקון של ההיתר לאחר מועד כריתת ההסכם היה על הנתבעת לקבל את הסכמת התובעים (חתימתם) לשינוי, כמתחייב מהוראות סעיף 2(ב) לחוק המכר.
4. 22.מכלל הראיות והעדויות אשר הובאו בפניי המשפט, בית המשפט פסק כי הקמת פרגולה בסמוך לחצר הדירה שרכשו התובעים הינה פרט מהותי, אשר היה על הנתבעת לציין במסגרת תכנית המכר כמו גם במפרט הדירה. משלא הציגה הנתבעת את הפרגולה במפרט ובתכנית המכר, חדלה לחובת הגילוי החלה עליה.
5. 23.פיצויים בגין ירידת ערך הדירה בשל מטרד רעש ו/או פגיעה בפרטיות

סעיף 10 לחוק התרופות קובע כי "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

1. 24.סעיף 14 לתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), תשנ"ג – 1992 קובע כי מדידת מפלס הרעש וקביעתה תבוצע בהתאם לתקנות למניעת רעש בלתי סביר. כך לשון התקנה:

"(א) מדידת מפלס הרעש וקביעתה, לעניין מפלס רעש הנמדד ב-db(a) בתקנות אלה, תיעשה בהתאם להוראות התקנות למניעת רעש בלתי סביר, למעט לעניין קביעת המרחק של מדידת רעש מערכת אזעקה שתיעשה כמפורט בתקנה 9 (א).

(ב) לעניין רעש שאינו כאמור בתקנת משנה (א), אין נפקא מינה אם מפלס הרעש אינו רעש בלתי סביר, כמשמעותו בתקנות רעש בלתי סביר."

תקנה 2 לתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), תש"ן – 1990 (להלן:"תקנות       הרעש") מגדירה רעש בלתי סביר באופן הבא:

"רעש בלתי סביר לענין החוק הוא כל אחד מאלה:

"(1) רעש אשר משכו הכולל ביום הוא כמפורט בטור א' בתוספת הראשונה, ומפלסו הנמדד כאמור בתקנה 5 עולה על הערך המפורט לגבי כל אחד מהמבנים בעמודה יום בטור ב' באותה תוספת;

(2) רעש אשר משכו הכולל בלילה הוא כמפורט בטור א' בתוספת הראשונה, ומפלסו הנמדד כאמור בתקנה 5 עולה על הערך המפורט לגבי כל אחד מהמבנים בעמודה לילה בטור ב' באותה תוספת."

25. זאת ועוד, "המבחן העיקרי, שלפיו ייקבע אם פגיעה מזכה בפיצויים, הוא מבחן סיבתי" (ע"א 1188/92‏ ‎הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים‎ ‎נ' ברעלי ואח', פ"ד מט(1) 463).

26. בית המשפט פסק כי משמדובר בנזק מיוחד הניתן להוכחה, ומשלא הוכיחו התובעים נזקם – התביעה בראש נזק זה נדחית.

27. עוד עותרים התובעים לפיצוי בגין נזק לא ממוני. אכן, סעיף 13 לחוק התרופות מסמיך את בית המשפט לפסוק פיצויים בגין נזק בלתי ממוני, בהתאם לשיקול דעתו. ובלשון הסעיף:

"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."

בית המשפט פסק לתובעים נזק שאינו ממוני בשיעור של 40,000 ש"ח

לתביעת ליקויי בניה תנו לעו"ד ליקויי בניה מומלץ בחיפה והקריות  לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה – 04-8645801