המאמר נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן, עו"ד תכנון ובניה בחיפה, עו"ד מקרקעין בחיפה.

1. על ההבחנה שבין שטח עיקרי לשטח שירות ניתן ללמוד מתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992:

"9(א) תכנית המייעדת קרקע פלונית לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), תקבע גם את היחס בין השטחים שהבניה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן – שטחים למטרות עיקריות) לבין כלל השטחים שהבניה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן – שטחי שירות); כן תקבע התכנית את החלקים השונים שיותרו לבניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין ומעליה, כל אחד בנפרד.

תק' תשנ"ו-1995

(א1) מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.

תק' תשנ"ו-1995

(א2) "יחס", לענין תקנות משנה (א) ו-(א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.

(ב) מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן:

(1) מגורים;

(2) מסחר;

(3) בידור;

(4) תעשיה;

(5) מלאכה;

(6) צרכים חקלאיים;

(7) משרדים;

(8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים;

(9) נופש וספורט;

(10) בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9);

(11) שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);

(12) מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.

(ג) לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.

(ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:

תק' תשנ"ו-1995

(1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות;

(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;

(3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;

(4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;

תק' תשנ"ו-1995

(5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;

1. עיון בהגדרות לעיל מעלה כי שטחי שירות יכולים להוות הן רכוש משותף והן שטחים שהם בבעלות פרטית ונועדו לשמש יחידה או יחידות מסוימות בבית. 
2. דוגמה נפוצה לשטח אשר מוגדר בהיתרי הבניה כשטח שירות בה בעת שברישום הוא נרשם כיחידה נפרדת הוא חדר טרנספורמציה שלרוב נרשם כתת חלקה נפרדת.
3. בדומה, ניתן למצוא חדרי מדרגות, מקלטים ומעליות שנרשמים כרכוש משותף, כשלצדם ניתן למצוא חניות, מחסנים, חדרי מדרגות בתוך דירה או מעליות אשר נרשמים כחלק מהיחידה או כהצמדה לדירה או למספר דירות בבית.