מהו שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה?

מאמר מאת עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין בחיפה| עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה

הקדמה: סעיף 9(2)(ב) בחוק מיסוי מקרקעין דן בשני מצבים בו ניתנת לרוכש דירה אופציה להחזיק בדירה נוספת וזאת מבלי שמכר אותה אם יעמוד במועדים הקבועים בחוק.

א. החלפת דירת מגורים ישנה בדירת מגורים חדשה שבנייתה הסתיימה. במקרה זה נקבע בסעיף, כי הרוכש יהיה זכאי לשיעורי המס המוטבים ברכישת הדירה החדשה ובלבד שהדירה הישנה נמכרה בתוך 18 חודשים מיום שקנה את הדירה החדשה

ב. החלפת דירת מגורים ישנה בדירת מגורים חדשה שנרכשה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה במקרה זה נקבע בסעיף, כי הרוכש יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מוטבים ובלבד שהדירה הישנה נמכרה בתוך 12 חודשים מהמועד שנקבע בחוזה עם הקבלן למסירת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מהמועד שנמסרה לו בפועל, ככל שנסיבות האיחור במסירה לא היו תלויות ברוכש

  להלן תיקון מס' 85 תשע"ו-2016

(ב)   ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;

רשות המיסים הבחינה במצב נוסף שבו יש לתת הקלה לרוכש שקנה דירה במסגרת קבוצת רכישה וחל עיכוב במסירת הדירה כתוצאה מכך שקבוצת הרכישה נקלעה לקשיים בלתי צפויים המעכבים את השלמת הבניה משותפת לפרק זמן חריג אשר אינו מקובל בענף. לעיתים נוצר צורך על ידי חברי קבוצת הרכישה, לרכוש לעצמם דירת מגורים אחרת בה יוכלו להתגורר אולם מאחר ואין ביכולתם למכור את הדירה שרכשו בקבוצת רכישה

במועדים הקבועים בחוק והמקנים הקלה במס רכישה, חבות מס הרכישה המוטלת עליהם הינה בשיעורים הגבוהים.

מתוך מטרה לתת מענה לרוכש דירה יחידה בקבוצת רכישה שנקלעה לקשיים בלתי צפויים, הוסף לחוק במסגרת התיקון מסלול החלפה ביום  18/6/18 נחקק תיקון מס' 93

(תיקון מס' 93) תשע"ח-2018

(ב1)  (1)   רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה (בפסקת משנה זו – הדירה בקבוצת הרכישה), ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה:

(א)   ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה;

(ב)   6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה;

(2)   הוראות פסקת משנה (1) יחולו בהתקיים כל אלה:

(א)   העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;

(ב)   הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה;

(ג)    אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, היתה הדירה דירתו היחידה;

על פי מסלול ההחלפה החדש, יחיד שרכש דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המוטבים שיעורי מס רכישה לדירה יחידה ברכישת דירת מגורים חדשה, אם מכר את זכויותיו בדירת המגורים הישנה שבקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, במקרים הבאים:

1. כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 4 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה – ובלבד שבניית הדירה הישנה בקבוצת הרכישה לא החלה, או שהחלה הבנייה בתקופה זו והמנהל שוכנע כי קיים עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה הישנה בקבוצת הרכישה, בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
2. כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 5.6 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד, שלא נמסרה לרוכש החזקה בדירת המגורים הישנה שבקבוצת הרכישה עד למועד רכישת הדירה החדשה. במקרה זה, ברכישת הדירה החדשה יחול שיעור מס מוטב החל ברכישת דירת מגורים יחידה גם אם הוסרו המגבלות או הקושי שליוו את הפרויקט וכן גם אם לא ליוו את הפרויקט קשיים כלל.