עורך דין התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין התחדשות עירונית תל–אביב  –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה בתיק ת"א 42294-04-18 בבית משפט השלום בתל-אביב–יפו

רקע עובדתי:

1. התובע 1, עוסק בביצוע עבודות בנייה, התובעת 2, הינה חברה פרטית אשר נרשמה ברשם החברות. התובע הינו מנהלה היחיד של התובעת.
2. במהלך 2014 בקשו חלק מדיירי הבניין לבחון אפשרות לביצוע פרויקט לשיפוץ חיצוני של הבניין. כך נוצר קשר בין חלק מדיירי הבניין לבין התובע, והחל משא ומתן לקראת אפשרות שכירת שירותי התובע לביצוע שיפוץ הבניין.
3. במהלך המשא ומתן, הוסכם בין הצדדים על פיצול פרויקט שיפוץ הבניין, כך שראשית לכל תוכן תכנית שיפוץ לבניין ובהמשך גם יבחר הקבלן שיבצע את השיפוץ.
4. לפי הסכם התכנון, הזמינו הנתבעים מהתובע הכנת תכנית לביצוע שיפוץ בבניין הכולל גם תוספת ממ"דים, והגשתה לאישור מוסדות התכנון. בתמורה, התחייבו הנתבעים לשלם לתובע סך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.
5. בעקבות חתימת הסכם התכנון שילמו הנתבעים לתובע את התמורה שנקבעה, התובע החל בביצוע התכנון ובמהלך מרץ 2015 העביר לנתבעים תכנית לביצוע שיפוץ הבניין.
6. בסמוך להעברת התכנית לשיפוץ הבניין, הציע התובע לנתבעים לבחון אפשרות למתכונת שונה של התקשרות ביניהם. התובע הציע לנתבעים לקדם פרויקט שיתבסס על תכנית המתאר הארצית להתחדשות עירונית, תמ"א 38, ובמסגרתו יבוצע שיפוץ כולל של הבניין ובתמורה יועברו לקבלן המבצע זכויות הבנייה שיש לנתבעים בבניין (להלן: "הפרויקט").

על בסיס הצעה זו לביצוע הפרויקט, במהלך מאי 2015 העביר התובע לנתבעים נוסח של הסכם (להלן: "מסמך התמ"א"), ועליו חתמו חלק מהנתבעים, לא כולם. חלק המבטא בעלות של 7 מתוך 9 הדירות בבניין.

1. על אף רצון התובע בקידום הפרויקט, התברר שחלק מבעלי הזכויות בדירות בבניין מתנגדים להתקשרות עם התובע ולשכירת שירותיו לביצוע הפרויקט. אותם מתנגדים טענו שאין לתובע את הניסיון הדרוש לביצוע הפרויקט וסירבו לקדם את ההתקשרות עם התובע.

על אף התנגדות זו, נוהלו מגעים בין ב"כ הצדדים, עו"ד ג'ובראן מזה ועו"ד כהן מזה, והוחלפו טיוטות אם כי נותרו פערים בין הצדדים.

במצב זה, בעיקר נוכח התנגדות חלק מהנתבעים, לא קודמה ההתקשרות עם התובע, ובמהלך 2017 אף החלו הנתבעים במשא ומתן לקראת אפשרות התקשרות עם קבלן אחר שיבצע את הפרויקט.

1. ביום 22.1.17 פנו התובעים לנתבעים במכתב התראה, ובו טענו שהקיפאון במשא ומתן והפנייה של הנתבעים לקבלנים אחרים, נעשים בחוסר תום לב, בהתעלמות מההסכמות שהושגו ותוך גרימת נזק לתובעים.
2. חילופי המכתבים לא הביאו להסכמות, ובעלי הזכויות בבניין קדמו את הפרויקט מול קבלן אחר. כך, ביום 1.6.17, נכרת הסכם בין בעלי הזכויות בבניין לבין חברת צ.פ. חברה לבניין בע"מ (להלן: "חברת צ.פ.") שלפיו נקבע שחברת צ.פ. תבצע פרויקט של הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו.
3. ביום 8.6.17, מספר ימים לאחר כריתת ההסכם בין בעלי הזכויות בבניין לחברת צ.פ., הגישו התובעים לבית המשפט "תביעה לאכיפת הסכם לביצוע שיפוץ בניין לפי תמ"א 38" (ת.א. 18317-06-17; להלן: "התביעה הקודמת").
4. בכתב התביעה, טענות התובעים כי בינם לבין הנתבעים נכרת הסכם לביצוע הפרויקט על ידי התובעת, ועתרו לצו המחייב את הנתבעים בקיומו של הסכם זה.

בית המשפט השלום בתל–אביב  פסק:

1. בכתב התביעה, טענות התובעים כי בינם לבין הנתבעים נכרת הסכם לביצוע הפרויקט על ידי התובעת, ועתרו לצו המחייב את הנתבעים בקיומו של הסכם זה.
2. השאלה אם מסמך התמ"א מבטא חוזה שנכרת בין הצדדים. לפי גרסת התובעים, מסמך זה מגלם הסכם מחייב ומכאן שהתנהלות הנתבעים מהווה הפרתו של הסכם. לפי גרסת הנתבעים, מסמך זה איננו אלא שלב במשא ומתן, ומכאן שהחלטתם שלא להתקשר בהסכם מחייב הייתה כדת וכדין ואיננה מקנה לתובעים זכת לטענה כלשהי כלפיהם.
3. נוכח המחלוקת בשאלה ראשונה, שאלת כריתת הסכם בין הצדדים, הנה אשר התברר:

1. התברר שבית המשפט כבר הכריע, בפסק הדין שניתן בתביעה הקודמת, שמסמך התמ"א איננו הסכם מחייב.

טרם הגשת תביעה זו הגישו התובעים את התביעה הקודמת, ובמסגרתה עתירה לצו שיאכוף על הנתבעים לאפשר לתובעים לבצע את הפרויקט.

בתביעה הקודמת התקיים דיון, ובסיומו ניתן פסק דין שלפיו נמחקה התביעה.

בין היתר, קובע פסק הדין כך:

ויודגש, אין בפני הסכם שכל תנאיו ברורים, "סגורים", והמסוימות שבו ידועה וחד משמעית. לכל היותר, ניתן לצפות להמשך משא ומתן …

נתתי דעתי לטענות התובעות כפי שהובאו גם היום בדיון לפיהן שיקולים זרים הביאו לכך שהנתבעים לא המשיכו במשא ומתן עמם. טענות אלה משמען הברור הוא טענות שאין בהן כדי לחייב את הנתבעים בהוראות הסכם כלשהו, כאשר אותו הסכם טרם הבשיל וכאשר תנאיו ממילא תלויים במשא ומתן ובחתימת כל הנתבעים …

במלוא הכבוד, התביעה הוגשה כשנתיים לאחר חתימת ההסכם, תקופה ארוכה לאחר שהמשא ומתן לא הבשיל ולא התקדם, ועל פניו מבקשת לאכוף הסכם אשר תנאיו הברורים היחידים הם כי הצדדים ימשיכו לנהל משא ומתן. ככל שנגרמו לתובעת 1 או אפילו לשתי התובעות נזקים כלשהם בגין חוסר תום לב מצד הנתבעים, הרי פסק דין זה אינו מונע מהם לתבוע נזקים אלה . אך יש להבחין בין תביעת נזקים לבין תביעה לאכיפת הסכם ואין מקום לאכוף הסכם כאשר תנאיו הם כאמור לעיל.

משמע, בפסק הדין קובע בית המשפט שהמסמך איננו מהווה הסכם מחייב, אלא שלב במשא ומתן בלבד.

1. התברר שלא כל בעלי הדירות בבניין חתמו על המסמך.
2. התברר שהמסמך איננו כולל פרטים מהותיים הנדרשים לביצוע הפרויקט.

אחד המבחנים היסודיים לבחינת שאלת קיומה של כוונה וגמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב, בוחן את התנאים אשר סוכמו כפי שהם מגולמים באותו מסמך שבמחלוקות. אם תנאים אלו אכן משקפים הסכמות בכל הנוגע לתנאים היסודיים של ההתקשרות בעסקה.

1. עיון במסמך מלמד על מתווה כללי של הפרויקט שמבקשים לקדם – שיפוץ כללי של הבניין, כולל תוספת ממ"ד לכל דירה וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה כנגד העברת זכויות הבנייה לתובע. מאידך, אין בהסכם כל ניסיון לרדת לפרטים.
2. למסמך התמ"א לא מצורפות תכניות כלשהן שיבהירו את אופי הבנייה המתוכננת ואף לא מפרט הכולל את פרטי העבודות שייעשו. במסמך אין התייחסות לבנייה שתיעשה במסגרת הפרויקט. במפרט אין כל התייחסות ללוחות זמנים להם יחויבו הצדדים בביצוע הפרויקט.
3. התברר שכבר במסמך הוסכם שהתובע כלל לא חייב לבצע את הפרויקט ולנתבעים הזכות לפנות לקבלת הצעות נוספות לביצוע הפרויקט.
4. כך מורה המסמך בפסקה הרביעית:
5. היזם יהיה זכאי (אך לא חייב) על פי הסכם זה לבצע את התכנית בשלמותה על חשבונו מבלי לחייב את המזמין בהוצאה כלשהי. המזמין יוכל (אם ירצה בכך) לקבל 2 – 3 הצעות נוספות מאחרים ויחתום על הסכם התקשרות כאמור עם היזם בתנאי שיסכים היזם לעשות זאת על פי ההצעה הטובה ביותר מבין ההצעות שנתקבלו. אם לא יסכים לכך היזם, ישלם המזמין ליזם את הוצאות התכנון שהוציא כפי שיאושרו ע"י רואה החשבון מטעם המזמין. אזי יהיה המזמין רשאי לחתום עם יזמים אחרים לפי ראות עיניו והיזם לא יוכל לבוא למזמין בתביעות כל שהן."

בית המשפט פסק כי נוכח כל זאת, דוחה את גרסת התובעים, מקבל את גרסת הנתבעים, וקובע שמסמך התמ"א איננו מבטא הסכם מחייב לביצוע הפרויקט על ידי התובעים. מסמך התמ"א מבטא, בסך הכל, שלב במשא ומתן אשר התנהל בין הצדדים מתוך כוונה להגיע להסכם. כוונה אשר לא התממשה.

בין התובעים לבין הנתבעים לא נכרת כל הסכם. לא בכתב וודאי שלא בעל פה.

1. אפילו לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, אפשר ועומדת לתובעים הזכות לפיצוי, ככל שהתברר כי המשא ומתן שנוהל עמם – לא נוהל בתום לב. זו, למעשה, הטענה החלופית של התובעים.

כפי שמורה סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חייבים צדדים לנהוג בתום לב במהלכו של משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה.

1. "המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד האחר… תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים…"
2. מהראיות שהוצגו התברר כי בין הצדדים נוהל משא ומתן אשר לא הסתיים בהסכם.

כך נמצא לאחר שהתברר שהמסמך עליו מתבססת התביעה איננו חתום על ידי כל הנתבעים, איננו מבטא הסכמות על תנאים מרכזיים ויסודיים של העסקה, ובכלל כולל תניות שמאפשרות היפרדות גם לאחר שייחתם.

1. התובע היה מודע לסיכון הכרוך בניסיון לקדם הסכם מול קבוצה גדולה של בעלי זכויות ולאפשרות שלמרות מאמציו לא יושג כזה הסכם. ואכן, אי ההסכמה הביאה לכך שלא נכרת הסכם, ולא חוסר תום לב.
2. ולבסוף, למעלה מהצורך, נמצא שלא הוצגו ראיות לביסוס תחשיבי הנזק להם טענו התובעים, למעט ההוצאות שהוציאו.
3. נוכח כל האמור בית המשפט דחה את התביעה

המאמר נרשם ע"י עו"ד מקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין והתחדשות עירונית בתל–אביב  –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן

לתביעת מקרקעין בנושא התחדשות עירונית תנו לעו"ד מקרקעין מומלץ לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל–אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874