האם זכויות הבנייה עוברות לחוכר וכמוהו כבעלים או שמא נשארות הן בידי הבעלים?

מאמר מאת עו"ד אבירם כהן – עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה, עו"ד ליקויי בניה בחיפה

סוגיה זו נידונה בתיק ה"פ 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ ואח' נ' מאירצ'יק ואח'

רקע עובדתי:

1. חברה יזמית עמוס נכסים בע"מ, היא חברה קבלנית העוסקת בתחום הבניה למגורים, לרבות על פי תכנית תמ"א 38 והשבחת מבנים.
2. המבקשת 2, חברת משכנות יהלום 87א' רמת גן היא חברת גוש חלקה, אשר הוקמה לצורך החזקת הבניין וניהולו, והיא חוכרת של המקרקעין על פי שטר חכירה, כמפורט להלן, לתקופה של 299 שנים.
3. חברת עמוס נכסים תובעת סעד הצהרתי בבית המשפט המחוזי כי למשיבות בבניין המגורים אין כל זכות במקרעין, לא שכן זכויות בנייה.
4. המשיבות הן יורשות המנוח, שהיה בעל החלקה והחכיר אותה למבקשת 2 היא חברת משכנות רחוב יהלם 87 א רמת גן בע"מ
5. טענות המבקשים המנוח היה הבעלים של המקרקעין כאשר עוד בחייו, לפני למעלה מ- 60 שנה, העביר את כלל זכויותיו בנכס לידי ועד הדיירים בבניין או לידי משכנות יהלום על דרך של חכירה לדורי דורות.
6. לטענת המשיבות זכויות הבעלות מעולם לא הועברו על ידי המנוח, ובהתאם למסמכים במרשם המקרקעין, למשכנות יהלום הוענקה אך ורק זכות שכירות ולא זכות בעלות. אין כל עילה על פי דין לביטול זכויות בעלות רשומות במקרקעין והענקתן ללא הסכמת הבעלים.

בית המשפט המחוזי פסק:

1. סעיף 3 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1959 שכותרתו שכירות קובע כדלקמן:

"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

1. על פי הפסיקה, נהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות ולא רק זכויות חכירה.
2. לעניין זה ראו רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(להלן: פס"ד לוסטיג).
3. 10.בפסק הדין בעניין לוסטיג נדונו הסכמי חכירה בין צדדים פרטיים לתקופה של 999 שנים עם אופציה ל- 999 שנים נוספות, כאשר במסגרת ההסכם בין הצדדים נקבע, שהשוכר יהיה זכאי לעשות שימוש במושכר כרצונו כדרך בעלים וכאדם העושה בתוך שלו ללא הגבלה. בתנאי החוזה לא הייתה התייחסות מפורשת לזכויות הבנייה הצמודות לקרקע והשאלה שנדונה שם הייתה האם זכויות הבנייה עוברות לחוכר וכמוהו כבעלים או שמא נשארות הן בידי הבעלים. בית המשפט קיבל את הערעור וקבע, בין היתר את הדברים הבאים:

"כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית שבהיעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מרב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות"

ובהמשך :

"בשורה של פסקי–דין קבע בית–המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סרב בית–המשפט להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן פסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות".

כאמור, לעניין מהותה של "חכירה לדורות" הייתה גם פסיקה שעמדה על ההבדל המשפטי שבין חכירה לבעלות ונפקותו (למשל: דברי השופט מני בע"א 331/67 אהרונוב ואח' נ' בן דרור ואח' [פורסם בנבו]; ע"א  123/66 אהרונוב נ' אייזן [פורסם בנבו]; אולם בעקבותיה חוקקו הוראות חוק מיוחדות המשוות בין חכירה לדורות ובעלות לעניינים מסוימים (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] , תשמ"ד-1984), הוציא מפורשות מסמכות בתי–משפט השלום – בדומה לתביעות בדבר בעלות במקרקעין – גם תביעות בדבר חכירה לדורות, ובכך ביטל את הילכת ע"א 331/67 הנ"ל; סעיף 4 לחוק הגנת הדייר (הוראות שונות), תשכ"ח-1968, ששולב בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] , תשל"ב-1972, ואשר השווה לעניינים המנויים בו בין בעלים לחוכר לדורות, ובכך ביטל את הילכת ע"א 123/66 הנ"ל). ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" – ובמיוחד לתקופה כה ממושכת – קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות (ראה האסמכתאות המפורטות בספרו הנ"ל של זמיר, בעמ' 77-78, ה"ש 283-284).

1. 11.המקרה שלפנינו הוא דוגמא אופיינית לשימוש בדרך של חוזה חכירה כדי לעקוף את המגבלה הקבועה בחוק להעברת בעלות על חלק מחלקה. תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינת מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין וניצולם".
2. 12.עוד נקבע בפסיקה, כי אורך תקופת החוזה אינו נתון שיכול לעמוד לבדו ואין בו די על מנת להרים את הרף הנדרש להוכחת כוונת הצדדים להקניית זכויות אחרות מאשר צוין במפורש בחוזה (ע"א 355/76 בסו נגד מלאך, פ"ד לא(2), 359). עוד נקבע שיש לבחון את הוראות החוזה בכל מקרה ומקרה על מנת לברר מהן הזכויות שביקשו הצדדים להקנות במסגרת חוזה החכירה
3. 13.מן הכלל אל הפרט מעיון בייפוי הכוח לעיל עולה, שהמנוח העניק לקבלן את האפשרות לפעול כראות עיניו במקרקעין, לרבות מכירתם בשלמות לאחרים. כך אף בייפוי הכוח שנחתם על ידי הקבלן לטובת עו"ד יהלום במסגרתו נקבע, שזה יוכל למכור את חלקה 458 (710 – כיום) בשלמות או בחלקים ולחתום על מסמכים לרבות שטרי מכר, שכירות או חליפין.
4. 14.ניסוחם של ייפוי הכוח מלמד, שכוונת המנוח הייתה להעביר את מלוא הזכויות במקרקעין המצויות בידיו לידי הקבלן, אשר יהיה רשאי לעשות בהן כרצונו.
5. 15.בהתאם לפסק הדין בעניין שלוסברג לעיל, נקודת המוצא היא שזכות חכירה לתקופה ארוכה "שקולה", במובנים רבים, לזכות בעלות, הן מבחינת טיב הזכויות והן מבחינת הזכויות הנגזרות, לרבות זכויות בניה. אך ייתכנו מקרים שבהם התוצאה תהיה אחרת לנוכח הסכמות חוזיות ספציפיות בין הצדדים.
6. 16.בית המשפט פסק לאור האמור לעיל כי עד תום תקופת החכירה אין למשיבות בעלות בזכויות הבנייה ואף אין להן זכות להגביל בדרך כלשהי את זכות השימוש והביצוע בזכויות הבנייה בחלקה זו.