האם העיכוב בחיבור הדירה לחברת החשמל, פוטר את הנתבעת מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?

סוגיה זו נידונה בתיק ת"ק 31195-09-19 בבית משפט השלום בתל-אביב

רקע עובדתי:

1. ביום 18/05/0216 התקשרו התובעים בהסכם לרכישת דירה מקבוצת עופר לוינסקי, ברחוב יהושוע חנקין 41, דירה 44 מיקוד 5828618 חולון. על פי הסכם המכר "המוכר מתחייב למסור לקונים את הנכס תוך 30 חודש מיום תחילת עבודות הבניה" – דהיינו, התאריך לאחר 30 חודשים מיום תחילת העבודה היינו 27/12/2018, ו- "איחור של עד 60 יום מעבר למועד המסירה לא יחשב להפרה" כלומר, מסירת הדירה תהא לא יאוחר מיום 27/02/2019. בפועל, על אף התחייבות זו, חיבור התקנת המונה של חברת החשמל ביוזמת הקבלן הייתה בתאריך 18/03/2019.
2. התובעים טוענים כי רכשו את הדירה על בסיס התחייבות הנתבעת כי תעמוד במועד המסירה הנקוב בהסכם, דהיינו לא יאוחר מיום ה-27/02/2019. מאחר והדירה שרכשו נמסרה באיחור עקב התקנת מונה החשמל, התובעים דרשו מהנתבעת פיצוי בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: 'החוק' או 'חוק המכר (דירות)')
3. הנתבעת אינה חולקת על כך , שהדירה נמסרה לתובעים במועד מושא התביעה , אך לשיטתה , אין מדובר כלל באיחור משפטי משום שעיכוב על פי ההסכם כתוצאה מחברת החשמל מקנה לה עוד פרק זמן למסירה כאמור בסעיף 5.4.3 להסכם המכר. העיכוב במסירת הדירה דנן נבע מהתנהלותה של חברת החשמל. בהסכם המכר הוסכם, כי במקרה שכזה התובע לא יהיה זכאי לפיצוי.
4. התובעים התקשרו אל מול חברת החשמל בתאריך 16/07/0219, ובו נאמר כי התקנת מונה החשמל אינה באשמת חברת החשמל, והוסבר כי על-פי הנוהל, עבודתם הינה מרגע הקריאה של הקבלן עד 7 ימי עסקים. משיחת נוספת בתאריך 29/08/2019, נטען על-ידי חברת החשמל, כי כל עיכוב שקשור להזמנה הינו מול בקשות הקבלן. דהיינו, אילו התנהלות הקבלן היתה כשורה,  נושא המסירה וחיבור החשמל לא היה מתעכב. נוסף, חברת החשמל טענה כי לא ידוע לה על עתירה לבית המשפט, ואם כך היה קורה לא היה עיכוב במסירת הדירה ולכן, האיחור במסירה באשמת הקבלן.
5. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) שכותרתו 'פיצוי בגין איחור במסירה', קובע כדלקמן:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:…

(ג)  על אף האמור בסעיפים קטנים  (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

6. פרק 5 להסכם בין הצדדים שכותרתו 'אופן מסירת הדירה' עוסק במועד מסירת הדירה לרוכש, ותואם את הוראות החוק.
7. בסעיף 5.1 להסכם נקבע:

"המוכר מתחייב בזאת למסור לקונים את הממכר פנוי מכל חפץ ואדם כשהוא מושלם וראוי לשימוש בהתאם לתנאי חוזה תוך 30 חודש מיום תחילת עבודות הבניה והקונים מתחייבים לקיים את כל החיובים אשר לפי חוזה זה עליהם לבצעם עד למסירת הממכר."

8. בסעיף 5.4 להסכם נקבע:

"הצדדים מסכימים בזאת שאיחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו לא יבואו במניין ימי האיחור וידחו את מועד המסירה הצפוי, להלן: "נסיבות חריגות". מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל נסיבות חריגות לעניין סעיף זה לרבות: …"

9. סעיף 5.4.3 שהינו הסעיף הרלוונטי לענייננו, קובע:

"למען הסר ספק, מוצהר בזאת במפורש כי בנוסף לאמור בהסכם זה הרי במידה ויחולו עיכובים או מניעה כלשהי אשר בגינה התעכבו חיבורי הדירה לרשת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתיעול, עיכובים אשר יהיו תלויים בחברת החשמל או ברשויות ממשלתיות, מקומיות או אחרות, לרבות עיכוב הנובע ממתן אישור של רשויות כיבוי אש ו/או רשות אחרת שהסכמתה נדרשת לצורך אכלוסו של הבניין, יהיה המוכר רשאי לדחות את מועד המסירה עד אשר יוסרו העיכוב או המניעה האמורים לרבות תקופת הביצוע הסבירה הנדרשת בעקבות הסרת הגורם המעכב בתוספת 30 יום ובלבד שהעיכובים האומרים אינם תלויים במוכר והדבר לא יראה כאיחור בלתי צודק במועד המסירה."

 

בית המשפט השלום בתל-אביב  פסק:

10. חוק המכר (דירות) מאפשר לצדדים להסכים במסגרת הסכם מכר כי לא יפוצה רוכש דירה במקרה בו האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר. עם זאת, בענין זה נקבע בפסיקה כי מאחר ומדובר בהסכם בין צדדים שאינם שווים – חברה קבלנית מול רוכש דירה, נטל הראיה על החברה הקבלנית מוכרת הדירות, והיא זו שצריכה להניח תשתית ראייתית מספקת לתמיכה בטענה כי האיחור נגרם כתוצאה מגורמים עליהם אין לה שליטה (ראה למשל ע"א 148/77 רוט ואח' נ' ישופה (בניה) בע"מ, פ"ד לג(1) 617).
11. החוק הוא קוגנטי , תכליתו להבטיח מועד לקבלת דירות וסנקציה משמעותית . מסחר הדירות במדינת הישראל הוא פעמים עיקר הונו של אדם וכל עיכוב מסירה זה גורם לו לנזקי תכנון כלכלי או החזרי משכנתאות לתקופת גרייס ועוד . כל פירצה של ניסוח המאפשר איחור בנסיבות הנכללות בהגדרה של " הרשות  להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו " חייבת להיות במקרים יוצא דופן וחריגים במיוחד . אחרת , רוקן החוק מתוכן . אחרת ניסוח של תקלות ידועות בהיערכות למסירת דירות יהפוך לסעיף המוצא מהחוק והפטנט יעקר מכל , תכלית חוק שבא למנוע פירצת איחור מלומדת .
12. עיכובים של טופס 4 , כיבוי אש, חברת החשמל, חריגות בנייה , תשתית כביש ופיתוח , כל אלו עניינים ידועים , הנילקחים בחשבון מראש , אמורים להיבדק מראש מול כל רשות ורשות , וככל שעל הקבלן לשלם לרוכשי דירות אין מניעה כי יוכל לשוב ולהיפרע מגורמים אלה שבדרך כלל אין בעניינם ככל שיצדק חשש מחדלות פרעון .
13. חזקה על קבלן שלא פעל כראוי מול גורמי תשתית מדינתיים או מונציפאליים , אם הגיע לכלל איחור של מעל 60 יום או שהערכת התקדמות הפרויקט הייתה שגוייה ובמסגרתה הוטעו הרוכשים להאמין כי מועד המסירה הוא מוקדם יותר . שני אלו אינם אמורים להטיל נזקי האיחור על הרוכש והצרכנות מחייבת אחריות ראשונית של הקבלן מבלי לפגוע בזכותו להתנהל לימים מול גורמים אחרים .
14. לענייננו , נראה כי הנתבעת בחרה להסתמך על סעיף הפירצה בחוזה המאפשר לה בניגוד לגרייס של חודשיים פרק זמן נוסף בטענה שהעיכוב תלוי בחברת החשמל . כאילו המדובר בכוח עליון או זדון יזום .
15. גם אם התנהלו הצדדים על תנאי החוזה ונאלצו לחתום על סעיפיו ויש בתוכם סעיף אחד שאינו עומד בתכליות החוק, אין לראות בכך אישור כדין והסכמה כדין אלא התנהלות סרק שאינה  מחייבת כל עוד האמור אינו עולה בקנה אחד עם החוק כאותם סעיפים בדיני העבודה שאין בהם ממש גם אם נחתמו משום שאין להם נפקות מכוח הדין הקוגנטי המחייב שמעליהם .
16. לדעת בית המשפט הסעיף המתיר לנתבעת עיכוב של עוד 30 יום הוא פירצה אסורה ואינו כדין . תכלית החוק תעוקר טיפין אחר טיפין דונם אחר דונם. אין מדובר במתחם סבירות אלא באיחור שמעבר לגרייס המותר 60 יום , ומכאן רק פיצוי כספי הוא הדרך לעמוד בהרתעת קבלנים . אם לא כן שוב נשוב לימים אחרים אותם רצה המחוקק לעקר מהמסחר הנדל"ן הישראלי .
17. חיבורי מונים לחשמל , אישור כיבוי אש, טופס 4 עירייה ועוד , הם הם מתכנוני כל יזמות מקרקעין . אין ללכוד רוכשים במועד מסירה קרוב ולהותירם לאיחור מחוץ לחוק .המחוקק לא קבע 60 יום איחור מותר אלא לאחר דיוני וועדת חוקה ומשפט בצירוף אנשי מקצוע . ישקול כל יזם מועד הצהרתו לסיומו של בניין פרויקט ויקח בחשבון איחורים צפויים ללא תלותם של רוכשים בהם . הנתבעת בעצמה טוענת כי צפתה בעייה מראש והחלה לטפל בה שנה מראש . אם הבעייה צפויה ומדובר בפרוייקט גדול דרך פעולתה תתחיל שנתיים מראש.
18. בית המשפט פסק כי הנתבעת לא עמדה בתנאי סעיף החוק לתכלית של סיכום ברור בין צדדים של מועד חלופי מעבר ל60 ימי הגרייס וכן לא עמדה בתנאי הסיפא של אפשרות זו. סעיף 5אג' לחוק המכר קובע,  כי רשאים להסכים כי " הסעיפים הקטנים האמורים"  לא יחולו על איחור במסירה'  שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר,  ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו . א. נסיבות שאינן בשליטת המוכר וב. הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו . שני תנאים מצטברים .
19. על פי החישוב מדובר בימים שמ27.12.18 ועד 18.3.19 הסכום הנתבע חושב בהתאם גם לחלק מהחודש ונכון לתוצאה הצודקת של תיק זה חודשיים ושלושה שבועות לקבלו בתביעה הקטנה לתכליתה : 20,625 ₪ .

המאמר נרשם ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

לתביעת מקרקעין בנושא איחור במסירת דירה נגד קבלן  פנו  לעו"ד מקרקעין מומלץ לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874