דיני מקרקעין ונדל"ן

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה

עו"ד חברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד חברות בת"א  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסים בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוך שכנים בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מסחרי בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד אזרחי בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עו"ד התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד צוואה הדדית חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד מומלץ לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  צוואה חיפה –  עו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה ברע"א 55705-01-21

רקע עובדתי:

  1. תכנית מתאר מקומית תא/2988, שפורסמה למתן תוקף ביום 15.1.2005, חלה על המקרקעין שבין רחובות ז'בוטינסקי, בן סרוק, ארלוזורוב ואבן גבירול בצפון תל אביב (גושים 6213 ו-6214) המוכרים כ"מתחם סמל" או "מתחם סומייל" (להלן: התכנית). בין מטרות התכנית: לקבוע תכליות ושימושים, זכויות והוראות בנייה בתחום המגרשים שיאפשרו הקמת בנייני ציבור, בניינים למגורים ולמסחר ובניינים רב תכליתיים, סך הכול עד 141,000 מ"ר וכ-970 יחידות דיור (סעיף 8.1.2 לתכנית). תכנית זו יצרה כמה מגרשים שחלקם מיועד לבניית מגדלים למגורים. 
  2. סעיף 13.1 לתכנית קובע כי "כל אחד מבעלי המקרקעין בתחום התכנית יהיה חייב לפנות על חשבונו את החלקה הרשומה על שמו, לרבות השטחים המיועדים לדרכים, לשטח ציבורי פתוח, לשטח לבנייני ציבור ולשטח ציבורי משולב, מכל מבנה, שימוש, חפץ או חזקה. הפינוי הינו תנאי לקבלת היתר בנייה בגין זכויותיהם במגרשים החדשים"
  3. מכוח תכנית האב פורסמה (ברשומות ביום 23.6.2015) התכנית המפורטת "סמל צפון", שהיא תכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) של חלקו הצפוני של המתחם. התכנית יצרה שישה תאי שטח (מגרשים) חדשים (מס' 121, 122, 123, 124, 512 ו-522). 
  4. כאמור, מגרש מס' 122 שגודלו כ-2,871 מ"ר, המיועד לבניית מגדל בן חמישים קומות, שיכלול 174 יחידות דיור ואגף למבנה ציבור. הזכויות במגרש הוקצו בתכנית ל-58 בעלי זכויות הבעלות בחלקות שממוקמות בשטחו ("חלקות המקור"). שווי החלק היחסי של הבעלים חושב לפי יחס לקרקע בלא שנלקחו בחשבון המבנים המחוברים, דהיינו כ"קרקע פנויה" (סעיף 4.1.2 לעקרונות שומה ללוח הקצאות וטבלת איזון), בלא תשלומי איזון. גם בתכנית המפורטת נקבע כי תנאי להוצאת היתר בניה מכוחה התכנית המפורטת יהיה פינוי מגרש המקור על ידי בעליו (סעיף 6.7.10 לתכנית המפורטת). התכנית המפורטת כוללת "נספח פינויים" שמבוסס על סקר מחזיקים שנערך עבור הוועדה המקומית בשנת 2006, ומפרט את המבנים הבנויים במגרש, וכן במגרשים אחרים שהתכנית חלה עליהם, נכון למועד עריכתו ואת זהות בעלי החלקות שחבים בפינויים. 
  5. בחודש יוני 2017 הוגשה התביעה לפירוק השיתוף במגרש. ביום 17.4.2019 ניתנה החלטת השופט דלוגין ל"פירוק השיתוף במגרש בדרך של מכר למרבה במחיר ללא זכות סירוב לבעלי הזכויות במגרש", ומונו כונסי הנכסים.
  6. בהמשך מונה השמאי בצלאל קציר להעריך את שווי המגרש, וביום 22.9.2019 הוא פרסם שומה. השמאי סקר את מצבו התכנוני של המגרש ואת הוראות התוכניות החלות עליו. השמאי ציין שהתוכנית המפורטת ("סמל צפון") כוללת נספח פינויים מנחה המטיל חובת פינוי שמית על כל אחד מבעלי הזכויות בחלקות המרכיבות את שטח המגרש ובמסגרתו הוטלו על בעלי הקרקע חובות לפינוי דיירים מהמתחם. כך קבע שבהתאם להוראות התוכנית ונספח הפינויים ושלביות הביצוע, לצורך הוצאת היתר בניה במגרש יש לבצע 100% מהפינויים המפורטים בנספח הפינויים. לא הוצגו בפני השמאי מידע על המחזיקים במבנים ובשטחים התפוסים ומהות הזכויות שלהם, וכן אם הושגה הסכמה על פינוים. לפיכך, קבע השמאי, כי אין באפשרותו להעריך את עלות הפינויים. שיקול נוסף שמנה השמאי הוא דחיה במימוש הזכות להיתר בגין קבלת אישור רשות העתיקות והפינויים שיש לבצע, דחייה שהעריך כבין שנתיים לשלוש, ובממוצע שנתיים וחצי, בשיעור של 13.5% משווי המגרש כזמין. השמאי אמד את שווי המגרש בדחיה עד להשלמת התנאים להיתר, ללא הפחתה בגין עלות ביצוע הפינויים הנדרשים לקבלת היתר בניה, בסך של 360,900,000 ₪, לפני מע"מ.
  7. בטרם ביצוע התמחרות בין שתי חברות, שהביעו עניין במגרש, קבוצת אפריקה ישראל וקבוצת חג'ג', נערך "סקר מחזיקים" מעודכן, שנתבקש על ידי קבוצת אפריקה ישראל, על מנת שימפה את מצב הזכויות בקרקע ויסייע לאמוד את עלות הפינויים והיקפם, שיקול שיש לו השפעה מהותית על שוויה של קרקע תפוסה. לאחר ביצוע סקר המחזיקים נערכה התמחרות. קבוצת אפריקה ישראל זכתה בהתמחרות במחיר של 425,000,000 ₪ לפני מע"מ (כ-15% מעל השומה) ונחתם הסכם מכר ביום 6.5.2020. מועד התשלום האחרון נקבע ליום 6.12.2020, והוא שולם במועד זה.
  8. לאחר התשלום הועמדה בפני בית משפט השלום המחלוקת בין הצדדים כיצד לחלק את התמורה: האם לחלקה לפי יחס הזכויות המוקצות במגרש כפי שנקבע בטבלת ההקצאה שבתוכנית המפורטת; או שיש להביא בחשבון את חובת הבעלים של חלקות המקור לפנותן כתנאי לקבלת היתר בניה, כך שמי שמכר חלקה פנויה יקבל סכום גבוה יותר ממי שמכר חלקה תפוסה, אשר הטילה את חובת הפינוי על הקונה והפחיתה את שווי המגרש כולו, במילים אחרות: חלוקת תמורה שתשקף את שווי חלקת המקור – כפנויה או כתפוסה.
  9. בית המשפט קבע שטבלת ההקצאה והאיזון, שעורך השמאי מכוח תקנה 4 לתקנות איחוד וחלוקה, היא חוות דעת מקצועית המונחת לפני מוסד התכנון, אשר נדרש להחליט אם לאשרה. אימץ מוסד התכנון את טבלת ההקצאה והאיזון כחלק מהתוכנית, על המבקש לחלוק על האמור בה להשיג על החלטת המוסד התכנוני שאישרה בדרך הקבועה בחוק.
  10. בית המשפט כי יש לחלק את התמורה לפי מפתח הזכויות שנקבעו בטבלת ההקצאות שלא ערעורו עליה והיא חלוטה.

בית המשפט המחוזי בת"א פסק בערעור:

  1. 11.אין מחלוקת כי על חלקים מהמגרש היו ועדיין נותרו תפיסות של מי שתפסו חזקה בשטח בדרכים כאלה ואחרות. עוד אין מחלוקת, שחלק מבעלי הזכויות במגרש בעלים של חלקות פנויות וחלק של חלקות תפוסות.
  2. 12.התוכנית קבעה בסעיף 13.1 כי "כל אחד מבעלי המקרקעין בתחום התכנית יהיה חייב לפנות על חשבונו את החלקה הרשומה על שמו, …, מכל מבנה, שימוש, חפץ או חזקה. הפינוי הינו תנאי לקבלת היתר בנייה בגין זכויותיהם במגרשים החדשים" (ההדגשה הוספה – ע' ר'). עוד נקבע שהפינוי הוא תנאי לקבלת היתר במגרשים החדשים לפי השלבים שנקבעו בתוכנית. השמאי שם את המגרש כפנוי ו"כזמין" בסך של 417,220,000 ₪.
  3. עסקינן בפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה לפי סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע:

"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון."

  1. הליך פירוק שיתוף הוא הליך כלכלי במסגרתו יש למקסם את השווי של החלקות לבעליהם. ככל שיש חלקות שלא ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר וחלקות שכן ביצעו את הנדרש על פי התוכנית לקבלת היתר יש לבצע אבחנה בין אותן חלקות, על מנת שהחלקות שביצעו את הנדרש על פי התוכנית ותרמו למקסום הרווח ייהנו לפחות מחלק מאותו רווח מוסף. בכך אנו שומרים על עקרונות של צדק והגינות בין בעלי המקרקעין.
  2. בית המשפט המחוזי אינו מקבל את  הטענה שעסקינן בתשלומי איזון בין בעלי חלקות. אכן, כאשר יש איחוד וחלוקה על פי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה יש לקחת בחשבון רכיבים שונים הקשורים למצב הקרקע כגון היותה פנויה או תפוסה לצורך ביצוע חלוקה שוויונית חדשה. במקרים אלו ניתן ולעיתים נדרש לבצע תשלומי איזון, על מנת שהקרקע החדשה המתקבלת תשקף את השווי היחסי שלה, כפי שהייתה טרם ביצוע האיחוד והחלוקה. אולם במקרה הנדון בטבלת ההקצאות שווי החלק היחסי של הבעלים חושב במפורש לפי יחס לקרקע בלא שנלקחו בחשבון המבנים המחוברים, דהיינו כ"קרקע פנויה" (סעיף 4.1.2 לעקרונות שומה ללוח הקצאות וטבלת איזון) ולא נלקח בחשבון כלל השאלה האם היא קרקע תפוסה או פנויה, ובלא תשלומי איזון. לכן אין יסוד לטענה שהיה צריך לתקוף את טבלת ההקצאות שלא כללה טבלאות איזון במועד ובמסלול המנהלי, משום שגם התכנית (סעיף 13.1) וגם התכנית המפורטת (סעיף 6.7.10) וגם השמאי (בסעיף 4.1.2) קבעו מנגנון שונה על פיו נקבעה טבלת ההקצאות ובצד זה קבעו התכניות חובה לכל אחד מבעלי הקרקע לפנות על חשבונו את חלקת המקור והפינוי הוא תנאי לקבלת היתר בניה. מכאן שגם על פי התכניות מועד ההתחשבנות על דרישת הפינוי הוא עתה, בשלב הנוכחי. 
  3. יש מקום לקבל את הערעור ולבטל את החלטת בית משפט השלום. התיק יוחזר לבית משפט השלום על מנת שיידון ויכריע בחלוקת התמורה בין כל בעלי הקרקעות תוך התחשבנות עם  בעלי הקרקעות שקרקע המקור שלהם תפוסה במועד המכירה. כחלק מהדיון בית המשפט יכריע בדרך הנכונה לביצוע התחשבנות זו : האם עלות הפינוי בלבד או תוספת משך זמן הפינוי (דהיינו ההפחתה בשיעור של 13.5% שהופחת משווי המקרקעין לאור העיכוב בתחילת הבנייה ואי זמינות המגרש) או שניהם. בית משפט השלום יפעל לפי מיטב שיקול דעתו ויבחר בדרך הדיונית הנראית לו לצורך הפסיקה במחלוקות שנותרו בין הצדדים.
  4.  

המאמר נרשם 

עורך דין  חברות  בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חברות  בתל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין סכסוך שכנים חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין לענייני משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בתל=אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין צוואה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין עריכת צוואה הדדית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בתחום דיני יברו ניתן לפנות: 

אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502