דיני מקרקעין ונדל"ן

עסקה נוגדת -  האם עיקול מאוחר על דירה גובר על עסקת מתנה שלא נרשמה?

מאמר זה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן – עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד נדל"ן בחיפה, עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה

רקע עובדתי:

  1. האם זכותו האובליגטורית(חוזית)של אחי החייבת בנכס מקרקעין שהוענק לו על ידה לפני 12 שנה, בעסקת מתנה שלא נסתיימה ברישום ושלא נרשמה בגינה הערת אזהרה, גוברת על עיקול ומינוי כונס נכסים מאוחרים בזמן שנרשמו על הנכס? [ פשר (ת"א) 58846-02-16]

בית המשפט פסק:

  1. דרישת הכתב היא נשמת אפה של עסקה במקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב העולה מהסעיף איננה דרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.

  1. במקרה דנן, אין הסכם מכר כתוב בין החייבת לאחיה. מאידך, ראינו כי נחתמו על ידי החייבת ואחיה תצהירים בדבר העברה הדירה ללא תמורה. דא עקא, שהעסקה לא קודמה מעבר לכך עד שנת 2018 ואף לא היה דיווח לרשויות המס ולא ננקטו פעולות משפטיות נוספות לקידום העברת הזכויות בטאבו.
  2. בנסיבות העניין, לאחר שאני שוקלת את העדויות שהובאו על ידי החייבת והאח ואשר תאמו זו לזו ולא נמצאו סתירות ביניהן, אני מוצאת, כי בנסיבות החריגות שבענייננו די בתצהירי ההעברה כדי לקבוע שבוצעה עסקה במקרקעין לפיה הוענקה הדירה ללא תמורה מהחייבת לאחיה, על אף שלא הושלמה ברישום ועל אף שלא נחתם הסכם מכר פורמאלי.
  3. תצהירי החייבת ואחיה בדבר העברת הדירה ללא תמורה, אשר מאומתים על ידי עו"ד, נראים תקינים הגם שאינם מקוריים, ומשקפים בבירור את רצונם ואת אומד דעתם לבצע עסקת מתנה בדירה.
  4. עולה השאלה האם זכותו של המעקל המאוחר גוברת על זכותו האובליגטורית של האח לקבל את הדירה במתנה?נוסח אחר: לפנינו תחרות זכויות בין התחייבות מוקדמת לתת מתנה לבין עיקול מאוחר.
  5. ההלכה שנקבעה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נ"ג (4) (1999) (להלן: "הלכת אהרונוב"), שם נקבע כי התחייבות מוכר להקנות בעלות במקרקעין היא בבחינת זכות "מעין קניינית", שכוחה יפה כלפי צדדים שלישיים אף טרם רישומה. בהתאם להלכת אהרונוב, זכות זו גוברת על זכותו של נושה המטיל עיקול על המקרקעין, לאחר עסקת המכר, אף אם הקונה לא רשם לזכותו הערת אזהרה.

השאלה האם יש להחיל הלכה זו כאשר העסקה הקודמת לעיקול היא עסקת מתנה שלא נסתיימה ברישום, נותרה בצריך עיון בע"מ 1516/99  לוי נ' חג'אזי, פ"ד נ"ה(4), 730 (2001), ובהמשך הוכרעה בע"א 11502/05 לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 24.2.2008) (להלן: "הלכת לאניאדו"). בהלכת לאניאדו נקבע כי במקרה המתואר, ידו של המעקל המאוחר בזמןגוברת.

  1. עם זאת, הלכת לאניאדו אינה קובעת באופן גורף כי ידו של המעקל המאוחר תמיד תהא על העליונה, ויש לקרוא הלכה זו בזהירות שכן היא מושתתת בעיקרה על מבחן תום הלב
  2. בית המשפט סבר כי אין חולק כי החייבת לא ביקשה לחזור בה בשום שלב מעסקת המתנה. הדבר נתמך היטב בעובדות. ראינו כי החייבת לא עשתה שימוש בדירה מכאן ואילך לצרכיה האישיים. שני המבקשים העידו לפני, ואני מאמינה, כי מאותו מועד ואילך האח יצחק הוא שקיבל לידיו את הדירה ואת הזכויות הצומחות ממנה ואף את החובות הכרוכות בה. הוא זה שטיפל בחוזי השכירות והוא זה ששילשל לכיסו את התמורה. הוצגו אסמכתאות לכך שהאח יצחק הוא זה שהיה המוציא והמביא מול הרשויות השונות בנוגע לאותה דירה למשל חשבונות החשמל, המים והעיריה. הוא זה שהיה בקשר עם השוכרים.
  3.  
  4. 10.בית המשפט פסק כי הדירה אינה מוקנית לקופת הכינוס וכי זכותו של המעקל המאוחר בזמן נסוגה מפני זכותו האובליגטורית של אח החייבת ז"ל.

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502