דיני מקרקעין ונדל"ן

מתי יתקבל פיצוי בגין עיכוב בהליך רישום הזכויות על שם הקונים?

מאמר זה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן – עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד נדל"ן בחיפה, עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה

רקע עובדתי

  1. רוכשי דירות ב"פרויקט פנינת שחמון" אותו יזמה הנתבעת, לפיצוי מהנתבעת בגין עיכוב בהליך רישום הזכויות על שמם
  2. בהתאם להסכם המכר התחייבה הנתבעת כלפי הרוכשים לרשום את הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין תוך 36 חודשים מיום רישום המגרש עליו נבנה הבניין כיחידה נפרדת. התובעים הפנו בין היתר לסעיפי ההסכם על פיהם התחייבה הנתבעת לדאוג לכך שזכויות קוני הדירות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין בדרך של חכירה מהוונת כשהממכר נקי מכל עיקול, שעבוד או משכנתא למעט שעבוד או חוב הנובע מהתחייבויות הקונה וכן לכך שרישום הזכות בממכר ייעשה לא יאוחר מ– 9 חודשים ממועד רישום הבניין כבית משותף בכפוף לכך שהקונה ימלא אחר ההוראות שיקבל לעניין זה מהמוכרת.
  3. התובעים טענו כי המגרש נרשם בפועל כיחידה נפרדת ביום 25.5.2006 כך שהמועד האחרון לקיום התחייבויות הנתבעת להשלמת רישום הבית המשותף היה 25.5.2009. לטענתם, הנתבעת הפרה התחייבות זו מאחר שביצעה רישום זה רק בחלוף 12 שנים ממועד עריכת הסכמי המכר באיחור ניכר של 8.5 שנים
  4. לטענת התובעים, אי רישום זכויותיהם במועד הסב להם נזקים. מספר תובעים שניסו במשך השנים למכור את דירתם לא הצליחו לאור חששם של רוכשים פוטנציאלים מאי רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.
  5. יש לציין שהתביעה הוגשה לראשונה כשהיא כוללת סעד של אכיפה לפיו נדרש בית המשפט לחייב את הנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי התובעים ולחייבה בתשלום פיצוי מוסכם בשווי של 65,000 לכל דירה, כך שסכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,430,000 .
  6. לאחר הדיון הראשון שהתקיים בתיק ולאחר שהתובעים הבינו כי בהסכם שחתמו עם הנתבעת אין סעיף המקנה להם פיצוי מוסכם, הם ביקשו לתקן את כתב התביעה ובקשתם אושרה על ידי בדיון שהתקיים ביום 10.5.2016. בכתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה על פי ההסכם וטענו כי מגיע להם פיצוי בגין הפרת הסכם, עשיית עושר ולא במשפט ונזק לא ממוני. כמו כן טענו כי בגין אי הרישום נגרם להם נזק בשל ירידת ערך דירותיהם. סכום התביעה המתוקן עמד על סך של 1,917,300 .

בית המשפט פסק:

  1. בהסכם שחתמה הנתבעת עם הרוכשים נכתב כדלקמן: "המוכרת תפעל לרישום הבית המשותף תוך 36 חודשים מיום רישום המגרש כיחידה נפרדת וקיום אפשרות תכנונית לרשומו בכפוף לכך שלא יהיו עיכובים מצד המינהל והרשות המטפלת ברישום" (ראו סעיף 11.2 להסכם, נספח א לתצהיר התובעים).
  2. כפי שעולה מחומר הראיות, הנתבעת השלימה את רישום המגרש כיחידה נפרדת במאי 2006 ואילו את רישום הבית המשותף השלימה כ-8.5 שנים לאחר מכן, ביום 15.12.2014
  3. כשמדובר בעיכוב כה ארוך ולאור ההתחייבות בחוזה, הרי שהנטל להוכיח כי העיכוב נגרם מנסיבות שאינן תלויות בה, מוטל על הנתבעת
  4. כל התובעים שפורטו לעיל שהינם רוכשים מקוריים של הדירות, העידו בתצהיריהם כי אי הרישום גרם להם לעוגמת נפש מתח ואי ודאות. הנוסח עליו חזרו כמעט באופן זהה  היה כדלקמן "נגרם לנו נזק וסבל ניכרים, עגמת נפש, מתח ואי וודאות, אכזבה ותיסכול, זאת לאור אי הוודאות ברישום זכויותינו הקנייניות זאת כתוצאה ממחדליה של הנתבעות כמפורט בתביעה"
  5. 11.סעיף 13 לחוק החוזים תרופות קובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".
  6. על סעד זה כותב כב' השופט דנציגר בעניין אשדוד כדלקמן: "כאשר מדובר בתביעת פיצויים בגין נזק לא ממוני, קובע סעיף 13 לחוק התרופות כי במקרים בהם הפרת החוזה גרמה לנזק לא ממוני "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין"… במילים אחרות, פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני, המכונים לרוב פיצויים בגין עגמת נפש, הינה סמכות שבשיקול דעת בית המשפטהן לעניין עצם פסיקתם והן לעניין שיעורם. מבחינה היסטורית מקורם של פיצויים אלו בדיני הנזיקין, בתביעות בגין נזקי גוף שכללו פריטים כגון כאב וסבל, אבדן הנאת חיים וכיו"ב, אך עם הזמן "נקלטו" פיצויים אלו גם בדיני החוזיםתחילה במקרים של הפרת חוזה שגרמה לנזקי גוף, ובהמשך גם במקרים שבהם לא נגרמו נזקי גוף אך נגרמו נזקים אחרים כגון פגיעה בשם הטוב, עלבון, עגמת נפש וכיו"ב. יתרה מכך, את הגישה המסורתית שמקורה במשפט האנגלי, שלא לפסוק בחוזים מסחריים "רגילים" פיצויים בגין נזקים לא ממוניים, החליפה במשפט הישראלי גישה גמישה יותר שלא נרתעה עקרונית מפסיקת פיצויים בגין נזקים לא ממוניים גם בסיטואציות חוזיות מסחריות [ראו: פרידמן וכהן 677-676]. במיוחד ניכרת בפסיקת בתי המשפט הנטייה לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש במסגרת תיקים שעוסקים בתביעות רוכשי דירות כנגד הקבלניםהמוכרים,כגון תביעות בגין עיכוב במסירת הדירות או בגין ליקויים שנתגלו בדירות שנמסרו [ראו: פרידמן וכהן בעמ' 679]. עם זאת, נקבע גם שעל אף שכמעט כל הפרת חוזה עשויה לגרום לאכזבה לנפגע, הרי שלא כל אכזבה מצדיקה פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני. ראוי להדגיש כי בניגוד לנזק הממוני, שנטל ההוכחה לקיומו מוטל על כתפי התובע, הן לעניין עצם קרות הנזק והן לעניין גובה הנזק, הרי שיתרונו של הנזק הלא ממוני הינו בכך שהוא "אינו טעון הוכחה של ממש, ובית המשפט יכול להסיקו מהנסיבות ולפסוק לפי שיקול דעתו"
  7. 13.סקירה של פסקי דין בהם נפסק פיצוי בגין עיכוב ברישום הזכויות על שם הרוכשים מגלה פסיקת פיצוי בטווח שבין 5,000 ל-30,000
  8. 14.בענייננו, הבית המשותף נרשם בתאריך 15.12.2014 וזכויות הרוכשים נרשמו בשנים 2015 -2016 שעה שעל פי התחייבות הנתבעת רישום הבית המשותף אמור היה להסתיים ביום 25.5.2009 ותהלך העברת הזכויות על שם הרוכשים כ– 9 חודשים לאחר מכן. לאור זאת מדובר באיחור  שהוא בממוצע בין 5 ל-6 שנים.
  9. 15.בית המשפט  העמיד את גובה הפיצוי לכל  תובע שרכש דירה ישירות מהנתבעת על סך של 7,500 , כך שזוג תובעים שרכש דירה מהנתבעת זכאי לפיצוי בסך של 15,000

עו"ד חוזים בחיפהעו"ד אבירם כהן  עו"ד ליקויי בניה בחיפהעו"ד אבירם כהן

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502