משפט מסחרי

מתי בית המשפט יבטל חוזה שכירות מסחרי עקב אי גילוי פרט מהותי?

מאמר בנושא ביטול חוזה מסחרי נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן עו"ד אזרחימסחרי בחיפה, עו"ד מקרקעין בחיפה

רקע עובדתי

  1. ביום 29.2.2016 נכרת חוזה בין החברות המערערות, שהן הבעלים הרשומים של מקרקעין שבהם פועלת תחנת דלק בתחומי העיר ראשון לציון (להלן בהתאמה: החוזה, תחנת הדלק או התחנה), לבין החברה המשיבה, זר תחנות דלק בע"מ. בחוזה צוין, בפתח הדברים, כי "בתחנה פועלת תחנת דלק וגז". בעיקרו של דבר, חוזה זה נסב על השכרת המקרקעין על כל מתקני התחנה שבהם, לרבות מתחם לתדלוק בדלק וגז, חנות נוחות, חנות אביזרים ומכונת שטיפה. החוזה נחתם לתקופה של שבע שנים, עם אפשרות להארכתו שלוש פעמים, למשך חמש שנים בכל פעם.
  2. יודגש כי היתר הבנייה להקמת התחנה ניתן כבר בשנת 2007, וכי צוין בו כי הוא ניתן לתחנת דלק "ללא תדלוק בגז"
  3. החוזה כלל התייחסויות שונות לתדלוק בגז, ובכלל זה צוין בו כי "במקרקעין פועלת תחנת דלק וגז"
  4. בהמשך נקבעו בחוזה "דמי שכירות בגין מכירת דלקים וגז" (סעיף 11.3 לחוזה) וכן נכללה בו התחייבות של המשיבה "לרכוש דלקים וגז מאחד מספקי הדלק המורשים על ידי משרד האנרגיה"
  5. בהתאם לאמור בחוזה, החזקה בתחנת הדלק נמסרה למשיבה בשנת 2016, וביום 29.11.2017 היא הגישה לאגף רישוי ופיקוח על עסקים בעיריית ראשון לציון (להלן: העירייה) בקשה לקבלת רישיון עסק ביחס לתחנת תדלוק בדלק ובגז. ביום 3.7.2018 דחתה העירייה את הבקשה, מאחר שלא קיים היתר בנייה הכולל תדלוק בגז.
  6. בהמשך לכך, ביום 14.7.2018 פנתה המשיבה למערערות וטענה כי הן הטעו אותה והסתירו ממנה את המניעה הקיימת לקבלת רישיון עסק, כמו גם ניסיון קודם שנעשה בשנת 2012 לקבלת היתר בנייה שיכשיר את מתקן התדלוק בגז שלא צלח. על כן, המשיבה טענה כי המערערות הפרו את החוזה כלפיה הפרה יסודית. לנוכח האמור, המשיבה ביקשה כי המערערות יפעלו להסרת כל מניעה לקבלת הרישיון בתוך 14 יום, ולאהחוזה יבוטל.
  7. ביום 11.11.2018 המשיבה הגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביביפו  תביעה במתכונת של המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו החוזה בוטל כדין, ובצדה בקשה לפיצול סעדים. בעיקרו של דבר, המשיבה טענה כי המערערות ידעו שאין היתר בנייה למתקן התדלוק בגז ועל כן לא ניתן לקבל רישיון עסק לתחנה על כלל מרכיביה. למרות זאת, כך נטען, המערערות הציגו מצג שווא שלפיו לא תהיה מניעה לקבל רישיון עסק, ובכך הטעו את המשיבה והפרו את חובת הגילוי שחלה עליהן כלפיה. לחלופין, נטען כי אף אם המערערות לא ידעו על המניעה האמורה, ניתן לבטל את החוזה מחמת טעות. המשיבה הוסיפה וטענה כי המערערות אף הפרו את החוזה כלפיה הפרה יסודית, בין השאר בהתחשב בכך שלא ניתן לקיים את המטרה שלשמה נחתם החוזההפעלת תחנת דלק וגז
  8. בית המשפט המחוזי את התביעה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין לקבל את גרסת המערערות לפיה הן לא ידעו במועד חתימת החוזה שאין היתר בנייה למתקן התדלוק בגז. זאת, בהתחשב בכך שמאז הוקמה התחנה לא ניתן היתר כאמור וניסיונותיהן של המערערות לקבלו לא צלחו.
  9. לנוכח האמור, נקבע כי התקיימו במקרה זה יסודותיהן של עילות הטעות וההטעיה כקביעתן בסעיפים 14(א) ו15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג– 1973 (להלן: חוק החוזים). לחלופין, בית המשפט המחוזי ציין כי גם אם תתקבל טענת המערערות שהן לא ידעו על הטעות, הרי שמטעמי צדק יש בסיס לביטול החוזה מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים, וזאת משום שהתדלוק בגז הוא רכיב מהותי מבחינת השוכרת, בשים לב למטרתה של השכירות.

להלן:

טעות

14.   (א)  מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

           (ב)  מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

הטעיה

15.   מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות איגילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

  1. 10.באשר להתנהלותה של המשיבה, בית המשפט המחוזי קבע כי היא התרשלה בכך שלא בדקה בעצמה את הדברים, אך ציין כי הדבר אינו גורע מחובת הגילוי שהייתה מוטלת על המערערות.
  2. 11.מעבר לכך, בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי המערערות הפרו את החוזה, וגם מטעם זה זכאית המשיבה לבטלו. בתוך כך, נקבע כי מעת שהתגלתה ההפרה, חלה על המערערות חובה לתקן את המצב ולאפשר למשיבה להפעיל את התחנה על כלל מרכיביה, לרבות מתקן התדלוק בגז. על כן, בהתחשב בכך שהמערערות לא תיקנו את ההפרה ולא הסירו את המניעה לקבלת רישיון עסק קבוענקבע כי ביטול החוזה נעשה כדין.
  3. 12.הנתבעת ערערה לבית המשפט העליון ומשהצדדים לא הגיעו להבנות בהליך הגישור נתקבל פס"ד
  4. 13.בית המשפט העליון דחה את ערעור ופסק:
  5. 14.אתמקד בסוגיה העיקרית שעמדה להכרעתו של בית המשפט המחוזי: הפרת חובת הגילוי בדבר היעדרו של היתר בנייה למתקן הגז בתחנה (שבגינו חלה מניעה לקבל רישיון עסק להפעלת התחנה על כלל מרכיביה).
  6. 15.כידוע, הפרה של חובת הגילוי בשלב המשא ומתן החוזי עשויה לעלות כדי טעות המקנה זכות ביטול לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים, ואף הטעיה כמובנה בסעיף 15 לאותו חוק (ראו והשוו: ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 668 (2002); ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, [פורסם בנבו] פסקה 15 (19.1.2010); ע"א 9528/07 Foundation Sansounimaille נ' פרי, [פורסם בנבו] פסקה 9 (16.11.2011)). חובה זו נגזרת גם מעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים, והיא מבטאת את נורמות ההתנהגות הנדרשות בשלב המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (ראו: ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, [פורסם בנבו] פסקה 19 (12.4.2011)).
  7. 16.על משכיר של נכס חלה אפוא החובה לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס המושכר לייעודו. דברים ברורים אלה הם בבחינת אל"ףבי"ת (בכל הנוגע להסכמי מכר, ראו והשוו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 234-233 (1977); ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 11 (14.8.2008) (להלן: עניין סויסה); ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 13 (6.6.2011) (להלן: עניין ניסים כהן)). הדברים יפים כמובן גם לתחום דיני השכירות (אף כאשר אין מדובר בשכירות ארוכת טווח כמו במקרה דנן). לא למותר לציין כי סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אף בנוסחו הרלוונטי למועד כריתת החוזה שבפנינו, נדרש באופן ספציפי לבעייתיות של איהתאמה שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת עליה (מבלי להידרש ל"העלאת הרף" שהוביל אליה תיקון החוקחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 המתייחס במפורש לבטלותה של תנייה חוזית נוגדת).
  8. 17.למעלה מן הצורך אוסיף, כי אפילו הייתי מניחה לטובתן של המערערות כי הן לא ידעו על כך שהיתר הבנייה אינו חל על מתקן הגז, מקובלת עליי עמדתו של בית המשפט המחוזי לפיה יש מקום להכיר בזכותה של המשיבה לבטל את החוזה משיקולי צדק, בגדרו של סעיף 14(ב) לחוק החוזים.

משרד עו"ד אבירם כהן  עו"ד חוזים בחיפה, עו"ד נדל"ן ומקרקעין בחיפה.

ניתן ליצור קשר בטל– 04-8643926

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502