דיני מקרקעין ונדל"ן

מהי פרשנותו הנכונה של תקנון הבית המשותף בגבעתיים שבו יש לצדדים דירות?

עו"ד סכסוך שכנים בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מסחרי בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד אזרחי בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עו"ד התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד צוואה הדדית חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד מומלץ לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  צוואה חיפה –  עו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה בע"א  3095/20

רקע עובדתי:

  1. הערעור שבפנינו עוסק בשאלה מהי פרשנותו הנכונה של תקנון הבית המשותף בגבעתיים שבו יש לצדדים דירות. בבניין ארבע קומות ושבע דירות, כאשר המערערים הם הבעלים של דירת הגג שבקומה הרביעית, ואילו המשיבים הם כל בעלי הדירות האחרות בבניין.
  2. מאחר שבמרכז הדיון עומדת פרשנותו של תקנון הבית המשותף נפתח בכך שנביא את הוראותיו הרלוונטיות ככתבן וכלשונן: 

"4.1 כל זכויות הבניה על הגג על פי תב"ע החלה או שתחול בעתיד על הבניין, שייכות לבעל דירה 279/8 והוא רשאי לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמת כל הבעלים האחרים ובלבד שיבנה על פי היתר בניה כדין. במידה שתידרש הסכמת הבעלים האחרים, ניתנת בזה הסכמתם מראש לקבלת היתר הבניה כאמור.

4.2 גגות חדשים שייווצרו כתוצאה מביצוע בניה על חלק הגג הצמוד לתת חלקה 279/8 יהיו בגדר רכוש משותף ואחוזי בניה על הגג החדש יוקצו לכל אחד מבעלי הזכויות בבית על פי חלקו ברכוש המשותף.

4.3 הבעלים של דירה 279/8 יוכל לפנות למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה לתיקון צו הרישום ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי יתר הזכויות בבית בהיות הסכמה זו נתונה מראש".

  1. יצוין כי המערערים מעוניינים להרוס את דירת הגג שלהם, ולבנות במקומה שתי דירות דופלקס, כך שתוסף לבניין קומה אחת. משמעות הדברים היא בנייה בפועל של קומה נוספת על מה שהיה גג הדירה הקיימת. מוסכם על המערערים כי הגג החדש יירשם כרכוש משותף, וכי כלל זכויות הבנייה עליו יהיו בבעלות הדיירים כולם. עוד הובהר כי הבנייה לא תחול על אזור פיר המעלית. לצורך כך פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן סעד הצהרתי לפיו הם הבעלים של דירת הגג בבניין ובהתאם לכך הם רשאים, בין היתר, לבנות עליו יחידות דיור נוספות.
  2. המשיבים התנגדו לבנייה האמורה. בתמצית, לטענתם, תקנון הבית המשותף מאפשר למערערים להרחיב את דירתם בלבד ואינו מכתיב הסכמה עתידית של יתר בעלי הדירות בבניין לבנייה בלתי מוגבלת על הגג. כן נטען כי הבנייה על הגג "מנצלת" לא רק את זכויות הבנייה על הגג אלא פוגעת בזכויות הבנייה של יתר בעלי הדירות בבניין וברכוש המשותף.
  3. בפסק דינו מיום 26.2.2020 קיבל בית המשפט המחוזי את עמדתם של המשיבים.

בית המשפט העליון  פסק בערעור:

  1. בית המשפט המחוזי סבר שהתקנון אינו מקנה למערערים זכות לבצע בנייה "על חלקי הגג הצמודים ליתר הדירות בבניין". אולם, כעולה מנסח הרישום, צו הבית המשותף ותשריט הבית המשותףלמעשה כל שטח דירת הגג של המערערים והמרפסת שלהם צמודים לשטח הגג של הבניין, למעט פיר המעלית, שהוא רכוש משותף. אף חלק מן הגג אינו צמוד לדירה אחרת. על רקע זה, דומה שניסוחן של הוראות התקנון הוא חד ובהיר. הוראות התקנון קובעות באופן מפורש כי הגג הצמוד לדירתם של המערערים וזכויות הבנייה בו יוקנו למערערים בלבד. כמו כן קובעות הוראות התקנון כי המערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם ללא צורך בהסכמה של בעלי הדירות האחרים בבניין, והכל בכפוף להיתר בנייה כדין. על כן, דומה שהתוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו המפורשות של התקנון.
  2. הערעור מתקבל, במובן זה שניתן סעד הצהרתי לפיו המערערים, שהם בעלי הזכויות בדירת הגג, רשאים בהתאם להוראות התקנון לבנות על גג הבניין, בשטח המוצמד לדירתם. זאת, בכפוף לשמירה על הרכוש המשותף לכלל דיירי הבניין (ובכלל זה פיר המעלית), לקבלת אישורים מתאימים לבנייה מן הרשויות המוסמכות, ולקבלת אישור של כלל בעלי הזכויות במידה ויידרשו תוספות בנייה שאינן על שטח הגג. כן מובהר כי בהתאם להוראות התקנון, שטח הגג החדש שייווצר ירשם כרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין, ואילו המערערים לא יוכלו לבנות עליו עוד.

המאמר נרשם 

עורך דין סכסוך שכנים חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין לענייני משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בתל=אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין צוואה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין עריכת צוואה הדדית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בתחום  סכסוך שכנים בבית משותף ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502