דיני מקרקעין ונדל"ן

מה הם התנאים בהם יהפוך זיכרון דברים להסכם מכר מחייב

התובע יזם מקרקעין הנתבעים הם בני משפחה.  בשנת 2016 הגישו הנתבעים באמצעות ב"כ הזמנה להציע הצעות לרכישת הבית ההצעה נשלחה לכמה עשרות קבלנים ויזמים ביניהם התובע אשר הגיש הצעה לרכישה באמצעות ב"כ בסכום של  4,500,000 

בהצעה שנשלחה ליזמים נרשם בסעיף 4 להלן : "אין הח"מ מתחייב כי הבעלים ימכרו את הנכס למציע את ההצעה הגבוהה ביותר או בכלל והח"מ שומר לעצמו את הזכות לנהל התמחרות או מו"מ עם המציעים ו/או כל אחד מהם בנפרד וכן להפסיק בשם הבעלים את הליכי המכר בכל שלב".          

ביום 5.4.17 הגיע התובע לבית הנתבעים ורשם על דף בכתב יד כותרת הסכם מכר , לאחר מכן נרשם תוכן המסמך להלן:

"אנחנו הבעלים של מקרקעין המצוי ברחוב יהוה הלוי 27 בראשון לציון עליהם בנוי בית.

אנו מעוניינים למכור את מלוא הזכויות במקרקעין בשלמות בסכום של 5,400,000 ₪ חמש מליון וארבע מאות אלף ₪ אשר כוללים במחיר היטל השבחה ומס השבחה

הצדדים יחתמו על הסכם מכר בתוך 60 יום ממועד זה אשר משקף את מחיר המכירה ואת הזכויות הנ"ל

לוח תשלומים מועד פינוי וכל יתר התנאים יקבעו בגוף הסכם המכר.

ככל ולא ייחתם הסכם מכר תוך 60 ימים ממועד זה הצדדים יהיו משוחררים מכל חובה אחד כלפי השני

הצדדים יכולים להאריך את המועד בהסכמה מראש

הצדדים ינהגו אחד כלפי השני בתום לב ושקיפות מלאה"

ביום 6.4.17, למחרת החתימה על זיכרון הדברים, הודיעו הנתבעים באמצעות עו"ד אולפינר לתובע, כי ההסכם עליו חתמו מבוטל מכאן תובענה זו.

בית המשפט פסק:

בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283 (להלן: "עניין רבינאי") קבע בית המשפט העליון את ההלכה היסודית באשר ליסודותיו של חוזה מכר מקרקעין, שלצורך תוקפו נזקק לשני היסודות ההכרחיים לכל חוזה, – גמירות דעת ומסוימות:

"בעניין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני פרטים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים. המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם".

עוד נקבעה בהלכת רבינאי נוסחת קשר בין זיכרון הדברים להסכם המכר

"אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם. כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל'נוסחת הקשר' ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם".

נראה כי המסמך שהכין וכתב התובע ושעליו חתמו הצדדים אכן מהווה לא יותר מ"זיכרון דברים", שעצם תוקפו הותנה בכריתתו של חוזה מכר עתידי. זיכרון הדברים חסר פרטים מהותיים באופן שאין הוא עומד בכללים שהותוו בחוק ובפסיקה כדי שיעלה לכלל חוזה מחייב, גם מבחינת גמירות הדעת וגם מבחינת המסוימות.

מנוסחת הקשר שבזיכרון הדברים דנן ברור כי בעלי הדין הסכימו שאם לא ייחתם ביניהם הסכם מכר מחייב, תוך 60 יום, הם יהיו משוחררים מכל חובה זה לזה.

לאור האמור לעיל התביעה נדחתה כנגד הנתבעים.

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502