דיני מקרקעין ונדל"ן

לאחר חתימה על הסכם המכר, מוכר הדירה ביקש עוד כספים ועיכב מסירת הדירה כיצד יפסוק בית המשפט?

עו"ד קניית דירה בקריות, עו"ד אבירם כהן

עו"ד מכירת דירה בקריות, עו"ד אבירם כהן

עו"ד קניית דירה בחיפה, עו"ד אבירם כהן

עו"ד מכירת דירה בחיפה, עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עו"ד התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  צוואה חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד צוואה הדדית חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד מומלץ לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה בת"א 28281-02-21, בבית המשפט המחוזי חיפה.

רקע עובדתי:

  1. ביום 17.8.2020 נערך ונחתם הסכם מכר מקרקעין (להלן: "ההסכם") בין התובע, שאמו מתגוררת בשכנות לנתבע, ובין הנתבע, ולפיו מכר הנתבע לתובע את מלוא זכויותיו בדירת קוטג' ברחוב הערמונים 120 קרית ים (להלן: "הנכס") בתמורה לסך של 2,250,000 ₪. 
  2. אין מחלוקת על כך שהתובע שילם לנתבע  על חשבון רכישת הנכס, סך של 1,350,000 ₪, והנתבע רכש בכספים ששולמו לו נכס חלופי בקרית ים
  3. התשלום האחרון ששולם לנתבע על חשבון התמורה עמד על סך של 450,000 ₪, והוא שולם ביום 21.1.21, בהמחאה בנקאית שהועברה לבאת כוח הנתבע. 
  4. כבר בחודש דצמבר 2020 נעשתה פנייה ראשונה של הנתבע אל התובע, במסגרתה ביקש הנתבע לבטל את ההסכם, ואולם הנתבע ויתר באותו שלב על רצונו לבטל את ההסכם, וקיבל כאמור מהתובע סכום נוסף של 450,000 ₪ ע"ח התמורה. 
  5. לאור התשלומים ששילם התובע, נותרה יתרת תמורה לתשלום בסך של 900,000 ₪, שאותה היה אמור התובע לשלם בשני תשלומים. האחד ביום 10.2.21 על סך 300,000 ₪ והשני על סך 600,000 ₪ ביום 1.3.21, זאת כנגד מסירת החזקה בנכס. 
  6. בגין העסקה הוגש דיווח למיסוי מקרקעין, וכן נמחקה משכנתא שהייתה רשומה על זכויות הנתבע בדירה, ולטענת הנתבע הוא אף דאג לקבל אישורים נוספים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בנכס ע"ש התובע. 
  7. ביום 2.2.21 נשלח מכתב מאת ב"כ הנתבע לב"כ התובע שבו נטען להצקות, איומים והטרדות מצד התובע ואמו כלפי הנתבע, ולטענת ב"כ הנתבע פעולות אלו מהוות חוסר תום לב בקיום ההסכם מצד התובע וכן הפרה של ההסכם. 
  8. לאור האמור, הודיעה ב"כ הנתבע לב"כ התובע כי הנתבע דורש את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך של 225,000 ₪, בתוספת הוצאות שכ"ט עו"ד, וכי אין בכוונתו להמשיך בביצוע ההסכם. 
  9. ביום 8.2.21 שיחה טלפונית  בין התובע לנתבע, שהוקלטה בידי התובע, ואשר בהתאם להחלטתי מיום 19.5.21 צורפה כנספח לכתב התביעה. 
  10. מתמליל השיחה עולה כי הנתבע חזר בה על טענותיו בדבר ההצקות וההטרדות שנעשו כלפיו ע"י אמו של התובע והתובע, ודרש מהתובע סך של 3,000,000 ₪ עבור הנכס (עמ' 1 ש' 26 לתמליל), ובין היתר הוחלפו בין התובע והנתבע הדברים הבאים:
  11. "דוד: תקשיב אני רוצה 3,000,000 שקל על הבית. 
  12. עדי: אז זו הפרה. 
  13. דוד: אתה רוצה תקנה אותו. 
  14. עדי: אבל החוזה שלנו זה לא 3,000,000 ₪. 
  15. דוד: אני לא מתייחס לחוזה. 
  16. עדי: החוזה מבחינתך. 
  17. דוד: זה מה אני רוצה. 
  18. עדי: לא משנה לך מה כתוב בחוזה? 
  19. דוד: לא, לא, זה מה אני רוצה היום. אתה רוצה 3,000,000 תקנה. אתה לא רוצה תעשה מה אתה רוצה…" (עמ' 1-2 לתמליל). 
  20. משהובהר לתובע כי אין בכוונת הנתבע למסור את החזקה בנכס וכי הוא אינו מסכים להשלים את ביצוע ההסכם, הוגשה התובענה שבה נתבקש סעד של אכיפת ההסכם, וכן סעד של חיוב הנתבע במסירת החזקה בנכס כנגד תשלום יתרת התמורה לאחר ניכוי הפיצוי המוסכם, וכן פיצוי נוסף בגין האיחור במסירת הנכס בסכום של 250 ₪ בגין כל יום של איחור במסירה. 

בית המשפט המחוזי פסק:

  1. טענתו היחידה של הנתבע לזכאותו לביטול ההסכם מבוססת על מעשי הצקה והטרדה ממושכים של התובע ואמו שעל פי טענת הנתבע בוצעו כנגדו, ובהתאם עלינו לבחון האם הונחה בפני בית המשפט תשתית ראייתית המצביעה על מעשים שכאלו, וגם אם כך הדבר, האם הוכח שהתובע הוא שעמד מאחורי המעשים או ביצע אותם בעצמו. 
  2. בפנינו סיטואציה של "הודאה והדחה" שלגביה נקבע לא אחת כי: "בסיטואציה בה מודה הנתבע בעובדות המהותיות של עילת התביעה, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין גורס הוא כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש… מוטל על הנתבע נטל השכנוע לגבי העובדות "המדיחות" הנטענות על ידו. כאשר הוא אינו מרימו, מתקבלת גרסת התובע, שכן הנתבע הודה בה"
  3. כך הם פני הדברים שבמקרה שלפנינו שבו הנתבע מודה בתוקפו של ההסכם, ובתשלומים ששילם התובע על פי ההסכם, ועובדות מוסכמות אלו מצדיקות לכאורה מתן סעד של אכיפת ההסכם  במיוחד לאור נכונותו של התובע מתחילת ההליך להשלים את יתרת התמורה על פי ההסכם, בכפוף לשמירה על טענותיו לפיצוי המוסכם.
  4. כנגד האמור לעיל, מעלה הנתבע טענה להפרת הסכם אחרת מצד התובע, ובנסיבות אלו הנטל להוכחת טענת ההפרה והיותה מצדיקה את ביטול ההסכם חלה על הנתבע, והוא נדרש להוכיחה ברמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי של מאזן ההסתברויות ע"א 45/15 חלימה נבולסי נ' נביל נבולסי.
  5. בית המשפט קבע כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו אך אדגיש כי גם ללא קביעה לפיה בפנינו סיטואציה של "הודאה והדחה", הייתי קובע כי  יש לקבל את טענות התובע לפיהן הוא לא הציק או הטריד את התובע  במישרין או באמצעות מי מטעמו באופן המצדיק את ביטול ההסכם. בהקשר זה יש לזכור כי כאשר צד להליך נדרש להוכיח עובדה "שלילית", כגון המקרה שבפנינו, שבו נדרש התובע להוכיח כי לא הציק או הטריד את הנתבע, נטל הראיה והשכנוע הנדרש מאותו צד הינו מופחת
  6. בחינת כל הראיות לעיל, מצביעה על כך שבכל מקרה לא הוכחה מעורבות כלשהי של התובע במעשי ההצקה הנטענים על ידי הנתבע , ובוודאי שלא הוכחה מעורבות שיש בה כדי להוות עילה מוצדקת לביטול ההסכם שכזכור נחתם בין הנתבע לתובע ולא עם אימו של התובע.
  7. יותר מכך, הנתבע עצמו במעשיו העיד על עצמו כי אף הוא לא סבר שיש לתובע מעורבות בפעולות ננקטו נגדו
  8. די לכאורה באמור לעיל כדי להשמיט את הבסיס לכל טענות הנתבע בדבר זכאותו לביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי התובע ואולם בבחינת למעלה מהדרוש  אני מוצא לנכון לציין כי גם אילו היה מוכח בפני כי כל מעשי ההצקה וההטרדה שיוחסו על ידי הנתבע והעדים מטעמו לאמו של התובע היו מבוצעים על ידי התובע עצמו, גם אז לא היה בכך כדי להוות עילה לביטול ההסכם.
  9. לאור הוראות סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א -1970 (להלן –"חוק התרופות"), זכאותו של הנתבע לביטול ההסכם באופן האמור לעיל מותנית בכך שהפרת ההסכם על ידי התובע הייתה הפרה יסודית  המוגדרת בסעיף 6 לחוק התרופות  כהפרה שהצדדים הגדירו אותה כיסודית  או כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה".
  10. כבר נקבע לא אחת בפסיקה כי "כמו כן, לא כל הפרה של החוזה תיחשב להפרה יסודית, "אין די בסתם הפרה של החוזה כדי להצדיק את ביטולו"… הפגיעה צריכה להיות "פגיעה חמורה ביסוד החוזה, עד כדי שיהא בה למוטט את בסיסו העסקי של החוזה ולשלול את התועלת שהחוזה נועד להעניק לנפגע…."(ע"א 909/16 ישראל פרי ז"ל נ' סידרנסקי בדש חינה ז"ל
  11. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכח כי הודעת הביטול של ההסכם שנשלחה על ידי הנתבע ביום 02.02.21, הייתה חסרת כל הצדקה משפטית. כמו כן אני קובע כי הוכח שהתובע מילא את חלקו בהסכם עד מועד הודעת הביטול ואף הסכים מראשית ההליך לשלם לנתבע את יתרת התמורה על פי ההסכם בכפוף לטענותיו בדבר זכאותו לפיצוי מוסכם ופיצוי בגין האיחור במסירת החזקה, כנגד מסירת החזקה בנכס. 
  12. בית המשפט קבע כי כי הוכח שהנתבע פעל בחוסר תום לב מהותי כלפי התובע וניסה לאלצו לשלם לו סכומים נוספים מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם, ללא כל בסיס משפטי. כפי שפורט לעיל, מתמליל השיחה שהוגש עלה כי הנתבע דרש מהתובע להעמיד את סכום התמורה על הסך של 3 מיליון ₪ (תוספת של 750,000 ₪), ובדיון שהתקיים ביום  13.06.21 הנתבע אף דרש תוספת בסך של 1,100,000 ₪ להסכם (סעיף 13 לעיל), ולכל הדרישות הללו אין כאמור כל הצדקה עובדתית או משפטית. 
  13. לפיכך, אני נותן בזאת צו אכיפה המורה לנתבע להשלים ולמלא את חלקו בהסכם המכר של הנכס הידוע כגוש 10421 חלקה 133 תת חלקה 20 ברחוב הערמונים 120 קרית ים (להלן-"הנכס"), ובהתאם אני מחייב את הנתבע במסירת החזקה בנכס לידי התובע, ובהשלמת המצאת האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שם התובע, זאת בכפוף לתשלום יתרת התמורה על פי ההסכם והכל בדרך שתפורט להלן.
  14. לאור האמור, אני סבור כי הדרך בה יש לפעול היא בדרך של חיוב התובע בהפקדת יתרת התמורה, בסכום אליו אתייחס להלן, בקופת בית המשפט, ובחיוב הנתבע במסירת החזקה מיד לאחר קבלת האישור בדבר ביצוע ההפקדה. 
  15. בהמשך לצו האכיפה שניתן בסעיף 85 לעיל, אני מורה לתובע להפקיד בקופת בית המשפט עד ליום 30.11.21 סך של 860,000 ₪, המהווה את יתרת התמורה על פי ההסכם, בניכוי סכום ההוצאות שנפסק לעיל. 
  16. ב"כ התובע תמציא לב"כ הנתבע אישור בדבר הפקדת יתרת התמורה לא יאוחר מיום 02.12.21.
  17. אני מחייב את הנתבע למסור לתובע את החזקה בנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ לא יאוחר מיום 15.12.21, ביחד עם יתרת המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בנכס על שם התובע, זאת בכפוף כאמור להפקדת יתרת התמורה על ידי התובע. 
  18. עם מסירת החזקה בנכס לידי התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, הנתבע יהיה זכאי לקבל לידיו את יתרת התמורה שהופקדה בקופת בית המשפט על פי בקשה שתוגש על ידו, זאת ככל שלא תינתן החלטה אחרת בתביעה הכספית שתוגש ככל שתוגש על ידי התובע. 

עורך דין  קניית דירה בקריות, עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מכירת דירה בקריות, עו"ד אבירם כהן

עורך דין  קניית דירה בחיפה, עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מכירת דירה בחיפה, עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מיסוי מקרקעין חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין לענייני משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בתל=אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין צוואה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין עריכת צוואה הדדית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד תביעה במקרקעין בחיפה ות"א ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502