דיני מקרקעין ונדל"ן

האם החברה הקבלנית התרשלה בשל הופעת סדקים בבית התובעים?

המאמר נרשם ע"י עורך דין ליקויי בניה בחיפה והקריות  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה והקריותעו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה בתיק: ת"א 4027-04-17 בלום ואח' נ' הארגז תעשיות בע"מ ואח'

רקע עובדתי:

  1. התובעים הינם בעלי זכויות בבית במושב עידן (להלן: "הבית" / "המבנה").
  2. הנתבעת הינה חברה בע"מ, והייתה בזמנים הרלוונטיים לתביעה זו, יזם ו/או קבלן בניה, ובין היתר תכננה את המבנה לרבות את ביסוסו וכן ביצעה את המבנה.
  3. הקרקע במקום הינה קרקע המושפעת משינויי רטיבות, קרקע תופחת.
  4. התובעים סיפקו לנתבעת טרם תכנון וביצוע המבנה על ידה, דו"ח של יועץ קרקע/ביסוס.
  5. המדובר במבנה מוכן, מבנה יביל, אותו סיפקה הנתבעת לתובעים, ודאגה להציבו ולהתקינו במקום, והכל על פי הסכם מכר שנחתם בין הצדדים.
  6. התובעים קיבלו את החזקה בבית בתחילת שנת 2013, לאחר קבלת החזקה בבית, הבחינו התובעים בליקויים ברחבי הביתכאשר הליקויים העיקריים הינם סדקים
  7. אין מחלוקת שהתובעים פנו לנתבעת בעניין הליקויים והנתבעת ביצעה ניסיון לתקן את הליקויים, אולם הניסיון לא צלח.
  8. התובעים פנו למהנדס אזרחי, המתמחה בביקורת מבנים על פי חוות דעת, נמצאו סדקים אלכסוניים סביב הבית בהיקף המבנה וכן שקיעה של המבנה. המומחה  ציין כי יש לערוך בדיקות של הקרקע ושל ביסוס הקרקע ולאחר מכן תיקבע עלות לחיזוק היסודות
  9. התובעים שלחו את חוות הדעת של המהנדס לנתבעת ודרשו מהם לתקן את הליקויים.
  10. הנתבעים ענו כי בעבר בוצעו תיקונים במבנה לשביעות רצון התובעים.
  11. לאורתשובתהנתבעיםהוגשכתבתביעה, הנתבעת הגישה כתב הגנה והכחישה הטענות נגדה. הנתבעת טענה בכתב ההגנה בעיקר כי פעלה בהתאם להנחיות יועץ הקרקע שזומן על ידי התובעים, ולפיכך על התובעים להפנות טענותיהם ליועץ הקרקע.
  12. עיון בדו"ח יועץ הקרקע מעלה שיש בו פירוט של סוג הקרקע במקום, כאשר נרשם כי הניסיון במושב עידן מלמד שהקרקע שם מושפעת משינויי רטיבות. עוד נרשם במספר מקומות כי הקרקע במקום היא קרקע תופחת. בדו"ח ישנן הנחיות לנתבעת לגבי ביסוס המבנה. בסעיף 3(ב) לדו"ח נרשם כי שיטת הביסוס המועדפת היא על גבי כלונסאות קדוחים ויצוקים באתר, וכי בשיטה זו ניתן להשיג את מקסימום היציבות למבנה. עוד רשום שיש לדעת שהניסיון בישוב מלמד שגם במבנים שבוססו בכלונסאות לעיתים הופיעו דפורמציות וסדקים. בדו"ח נרשם שיש להביא בחשבון תזוזות ושקיעות וניתנות הוראות לצמצם ככל האפשר תופעות אלו.
  13. 13.לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, ולאחר קבלת עמדות הצדדים, מונה מהנדס כמומחה מטעם בית המשפט.
  14. מומחה בית משפט ציין בחוות דעתו, כי הבית בנוי על קרקע בעלת פוטנציאל תפיחה בנוכחות רטיבות

  15. המומחה ציין כי חלק מהסדקים מגיעים עד לרוחב של כ – 10 מ"מ, ומוגדרים כ"נזק לשירות"  סידוק הגורם לנזק לתפקוד המבנה (ראה סעיף 10.1 לחוות הדעת וראה הוראות התקן).
    חלק אחר מהסדקים הינם ברוחב קטן מ – 3 מ"מ והם מוגדרים "נזק חזותי" – סידוק הגורם נזק למראה המבנה בלבד.
  16. המומחה מצא כי הסיבה העיקרית למצב הסידוק במבנה, היא העדר מערכת של הקשחה במפלס הקרקע, האמורה לרסן את התזוזות שעשויות להתפתח בכלונסאות. הנתבעת לא תכננה ולא ביצעה מערכת הקשחה, לריסון התזוזות הצפויות כתוצאה מתפיחת הקרקע, ובכך לא מילאה אחר המלצת יועץ הקרקע בסעיף 4.2 (ב) בדו"ח יועץ הקרקע.  ביצוע של מערכת הקשחה הייתה אמורה לרסן את התזוזות האנכיות כלפי מעלה כתוצאה מתפיחת הקרקע. 
  17. ב"כ הנתבעת מצדו הודיע כי הנתבעת לא מקבלת את חוות דעת מומחה בית המשפט, הן בהיבט האחריות לנזקים, והן בהיבט המקצועי.

בית משפט השלום פסק:

  1. אין מחלוקת כי הנתבעת היא אשר תכננה, בנתה וביססה את בית התובעים.

כמו כן, אין מחלוקת באשר לממצאי חוות דעת מומחה בית המשפט, באשר לליקויים שאותרו בבית, שהינם ברובםליקויי סדיקה וליקויים נוספים שנובעים מאותה סדיקה (חלונות ודלתות שקשה לפתוח ולסגור, שבר בשיש וכיוצ"ב). 

לטענת התובעים, הנתבעת התרשלה בתכנון וביסוס הבית על הקרקע, ובנוסף אחריותה לליקויים נובעת מחוק המכר דירות.

  1. 19.לטענת הנתבעת (כפי שמופיע כיום בסיכומים מטעמה), היא אינה אחראית לשאת בעלות המלאה של תיקון הסדקים במבנה, כאשר יש לבצע במבנה תיקון קוסמטי בלבד, שהינו באחריות התובעים.
  2. בסעיף 9 להסכם המכר, התחייבה הנתבעת לתקן כל פגם, ליקוי או נזק שנגרמו כתוצאה מעבודה לקויה שלה. כמו כן הנתבעת התחייבה לתן לתובעים אחריות בגין המבנה, על פי חוק המכר דירות. וזו לשון ההתחייבות: "הארגז מתחייבת לתקן כל פגם, ליקוי או נזק שנגרמו כתוצאה מעבודה לקויה של הארגז, שיתגלה בתוך שנה מיום אספקת המבנה, ובלבד, שנשלחה אליה הודעה על כך, בכתב. למרות האמור לעיל, הארגז תהא פטורה מכל אחריות, במידה והמזמין יעשה שימוש במבנים בניגוד להוראות, בנוסף הארגז תספק אחריות בהתאם לחוק המכר דירות התשל"ג."

על פי סעיף 4(א)(2) לחוק המכר דירות, המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה, אם בתוך תקופת הבדק, התגלתה אי התאמה בדירה, אלא אם הוכיח המוכר כי אי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

על פי סעיף 8 לתוספת לחוק המכר דירות, תקופת הבדק בגין סדקים ברוחב הגדול מ– 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים, הינה – 5 שנים

  1. התובעים קיבלו את הבית לחזקתם בשנת 2013. לפי הצהרת התובע בדיון קדם המשפט הראשון – "מהרגע הראשון הבית זז". אין חולק כי הנתבעת ביצעה תיקונים אשר לא פתר את הבעיה.
  2. 22.בשנת 2016, היינו 4 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר ועוד טרם הגשת התביעה, פנו התובעים בכתב אל הנתבעת בעניין הליקויים בביתם, וזאת לאחר שבוצעו תיקונים על ידה במסגרת שנת הבדק.
  3. מכל האמור לעיל עולה, שהוכח כי ליקויי הסדיקה התגלו בבית בתוך תקופת הבדק הרלוונטית לליקויים נשוא התביעה, שהינה 5 שנים ממועד מסירת החזקה בבית, וכי התובעים פנו אל הנתבעת בעניין ליקויים אלו בתוך אותה תקופה, אולם הנתבעת לא תיקנה את הליקויים.
  4. 24.בשל האמור לעיל, על פי סעיף 4(א)(2) לחוק המכר דירות, אחראית הנתבעת לליקויים בבית, אלא אם הוכיחה כי הליקויים נגרמו בשל מעשה או מחדל של התובעים.
  5. סעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן: "פקודת הנזיקין"), מגדיר את עוולת הרשלנות בזו הלשון: "עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבותהרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה." (הדגשה שליהח"מ).

כמו כן, על פי הוראת סעיף 36 לפקודת הנזיקין, נדרש תנאי נוסף לביסוס עוולת הרשלנות, לפיו יכול היה המזיק לצפות את הנזק שעלול להיגרם כתוצאה מהמעשה או המחדל

  1. כעולה מדו"ח יועץ הקרקע, וכן מחוות דעת כל המומחים בתיק זה, הקרקע במושב עידן, עליה נבנה הבית, הינה קרקע תופחת, כאשר ידוע כי תפיחת הקרקע עלולה לגרום לתזוזה של המבנה ולסדיקה של הבית, ברמה כזו או אחרת.

במצב דברים זה, מצופה היה מהנתבעת לנהוג בכל סטנדרט זהירות סביר בכל הנוגע לתכנון וביסוס של המבנה בקרקע שכזאת, ולנקוט כל האמצעים הדרושים בכדי למנוע ו/או למזער את הליקויים הצפויים, כגון ליקויי סדיקה.

לשם תכנון ראוי של הבניה והביסוס על ידי הנתבעת, ובכדי למנוע ו/או למזער את הליקויים הפוטנציאלים בשל סוג הקרקע, רכשו התובעים שירותיו של יועץ קרקע, אשר ערך "דו"ח קרקע וביסוס" למבנה הנדון, בהתחשב בתנאי הקרקע במקום (צורף לכתב התשובה שהוגש על ידי התובעים במענה לאמור בכתב ההגנה). 

בסעיף 4.2 לדו"ח יועץ הקרקע, הומלץ כדלקמן: "יש להקשיח את המבנה כנגד כוחות ותזוזות דיפרנציאליות ע"י קביעת חתכים קונסטרוקטיביים מתאימים במפלס הדירה וקורות הקשר."

  1. על פי חוות דעת עמית מטעם התובעים, נמצאו מספר אי התאמות בין הנחיות יועץ הקרקע, לבין התכנון והביסוס על ידי הנתבעת (ר' סעיף 7 לחו"ד). בין אי ההתאמות נמצא כי לא בוצע כל תכנון של רכיבי הקשחה למבנה, כאשר נטען כי המדובר בליקוי חמור בתכנון, ואחד הגורמים המשמעותיים ביותר להיווצרות הליקויים בבית.

כך גם ציין מומחה בית המשפט בחוות דעתו, כי בניגוד לאמור בדו"ח יועץ הקרקע, הנתבעת לא תכננה ולא ביצעה מערכת הקשחה.

כאמור, גם הנתבעת לא הכחישה כי לא ביצעה מערכת הקשחה למבנה.

  1. לאור כל האמור לעיל, ובהתחשב בסוג הקרקע, אשר ממילא הינה "רגישה", מצופה היה מהנתבעת לנקוט במידת זהירות שקבלן סביר היה נוקט בה, ולפעול על פי הנחיות יועץ הקרקע, וזאת בכדי לבסס טוב ככל הניתן את המבנה על הקרקע, ולמנוע ככל הניתן את השפעות תזוזות הקרקע התופחת, על בית התובעים.

דו"ח יועץ הקרקע עמד בפני הנתבעת טרם תכנון וביצוע המבנה על ידה, ואם כן, ברי כי הנתבעת ידעה שהמלצותיו נועדו כדי למנוע נזקים בבית כתוצאה מסוג הקרקע, כדוגמת נזקי הסדיקה שאירעו. על אף האמור, לא נקטה הנתבעת בזהירות הנדרשת ממנה, ולא ביצעה מערכת הקשחה לבית, ובכך התרשלה הנתבעת בתכנון ובביסוס הבית.

  1. כעולה מחוות דעתו של מומחה בית המשפט בעניין זה, הגורם העיקרי לסידוק בדירה הינוהיעדר מערכת הקשחה במפלס הקרקע.
  2. 30.ואלו דברי מומחה בית המשפט בחוות דעתו: "הסיבה העיקרית למצב הסידוק במבנה היא העדר מערכת הקשחה במפלס הקרקע, האמורה לרסן את התזוזות שעשויות להתפתח בכלונסאותגם אם תוכננו ובוצעו באופן תקין לחלוטין." עוד ציין מומחה בית המשפט, כי: "יתרה מכך ההבדל בהתנהגות בין הממ"ד הקשיח הנמצא במרכז הבית לבין שאר הבית הבנוי מקירות פריכים ללא מערכת הקשחהמעצים את הסדקים בבית."
  3. האם היותה של הקרע עליה נבנה הבית – "קרקע תופחת" – היא הסיבה להיווצרות הסדקים בבית, והאם בשל כך יש לקבוע כי ממילא היו נגרמים סדקים במבנה, גם אם הייתה מבוצעת מערכת הקשחה ע"י הנתבעת
  4. 32.בשאלות הבהרה ששלח ב"כ הנתבעת למומחה, נשאל המומחה, כדלקמן: "האם נכון כי במקרים של בנייה על קרקע תופחת מהסוג הקיים במקום, אין דרך למנוע סידוק בקירות באופן מוחלט? האם נכון כי הדבר אף מופיע בתקן 940 עליו הסתמכת בחוות דעתך?". לשאלה זו השיב המומחה: "נכון".
  5. 33.כך גם אישר מומחה בית המשפט בחקירתו הנגדית, כי בקרקע תופחת אין אפשרות למנוע לחלוטין תופעות של סדיקה
  6. כך גם עולה מסעיף 3.7 לת"י 940, כלשונו: "בקרקעות תופחות ומתכווצות אי אפשר להבטיח שלא ייווצרו סדקים בקירות המבנה כתוצאה מפעילות הקרקע, וזאת גם אם ננקטו כל האמצעים הנדרשים בתקן." 
  7. יחד עם זאת, מפרט ת"י 940 את הקריטריונים לתכנון ולביסוס בקרקעות תופחות, כאשר קריטריונים אלו נועדו למזער את הליקויים הצפויים בשל סוג הקרקע.
  8. כך גם כאמור, בכדי לנקוט בזהירות הנדרשת, ובכדי למנוע ו/או למזער את הכשלים הצפויים, רכשו התובעים שירתיו של יועץ הקרקע, וזאת במטרה להנחות את הנתבעת כיצד לתכנן ולבסס את המבנה על הקרקע.
  9. ואולם, כפי שהוכרע על ידי לעיל, עולה כי הנתבעת לא נקטה בזהירות הנדרשת ממנה, בכך שלא יישמה כראוי את המלצות יועץ הקרקע ולא ביצעה מערכת הקשחה למבנה.
  10. מומחה בית המשפט ציין בחקירתו, כי אמנם היותה של הקרקעקרקע תופחתהיא אכן הגורם לסידוק, ואולם מערכת ההקשחה הייתה אמורה למנוע את בעיית תפיחת הקרקע. בנסיבות אלו טענת הנתבעת כאילו אחד הגורמים לכשל הינו היות הקרקע קרקע תופחת, ויש להביא זאת בחשבון בקביעת שיעור הנזק המיוחס להאינה יכולה לעמוד.
    בגלל שהקרקע תופחת ועל מנת למנוע יצירת סדקים כתוצאה מכך, המליץ יועץ הקרקע לבצע את הקשחת המבנה. היתכן לפיכך לקבל את טענת הנתבעת שאינה אחראית לסדקים או לחלקם, בגלל שמדובר בקרקע תופחת בה בכל מקרה יווצרו, סדקים?
    יש להשיב לשאלה זו בשלילה.
  11. 39.בית המשפט הפנה לת"א (מחוזי) 3071-07-16 טלי אבשלום נ' אחים כאתבי בע"מ] שם נדחתה טענה דומה ושם קבע בית המשפט כדלקמן: "…לפי סעיף 3.7 לתקן 940 חלק 1, "בקרקעות תופחות ומתכווצות אי אפשר להבטיח שלא ייוצרו סדקים בקירות המבנה כתוצאה מפעילות הקרקע, וזאת גם אם ננקטו כל האמצעים הנדרשים בתקן".
  12.  
  13. ניתן גם לומר כי הנתבעת, בהתנהוגתה הרשלנית, בכך שלא הקפידה על המלצות יועץ הקרקע ולא ביצעה מערכת הקשחה, גרמה ל"נזק ראייתי", בכל הנוגע לגורמים פוטציאליים אחרים לסדיקה.

בשעה שהוברר כי הנתבעת התרשלה בביסוס המבנה על הקרקע, וכי המדובר בגורם העיקרי לסדיקה, כי אז ישנו קושי לטעון ולהוכיח, כי הנזקים הקיימים בבית היו נגרמים בכל מקרה, גם אם הייתה מבוצעת הקשחה.

  1. לאור כל האמור לעיל, פסק בית המשפט כי הנתבעת אחראית בגין כל הנזקים אשר אותרו בבית התובעם, על פי חוות דעת מומחה בית המשפט.

  2. אין מקום להורות לתובעים להסתפק בפיתרון שהוא "סקנד בסט". 
  3. בית המשפט פסק לאור האמור לעיל כי:
  4. התביעה מתקבלת.
  5. הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים המפורטים לעיל, בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק דין זה לידיה:
  • בגין ליקויי בניה – 275,000   כולל מע"מ.
  • בגין דיור חלופי – 7,000 .
  • בגין עוגמת נפש – 15,000 .
  • בגין שכ"ט עו"ד – 37,440 .

לתביעת ליקויי בניה תנו לעו"ד ליקויי בניה  מומלץ בחיפה והקריות  לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד מקרקעין בחיפה אבירם כהן ושות'

סניף חיפה: 04-8645801

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502