דיני מקרקעין ונדל"ן

האם זכויות הבנייה עוברות לחוכר וכמוהו כבעלים או שמא נשארות הן בידי הבעלים?

מאמר בנושא טענת התיישנות בתביעת ליקויי בניה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד ליקויי בניה בחיפה

הנתבעת טוענת להתיישנות התביעה בגין חלק מהליקויים שפורטו בחוות דעת מומחה בית המשפט לאור הגשת התביעה זמן רב לאחר מסירת הדירה לתובעים בשנת 2011 ולאחר חלוף תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

בית המשפט פסק כי אין לקבל טענה זו מהסיבות הבאות:

  1. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") קובע שמוכר יימצא כמי שלא קיים חיוביו כלפי קונה במקרה של "אי התאמה" בדירה שהתגלתה בתוך תקופת הבדק, זולת אם המוכר יוכיח שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2)) או תוך תקופת האחריותתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדקזולת אם קונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3)). תקופות הבדק, על פי התוספת לחוק המכר (דירות), ממועד מסירת הדירה הן: בידוד תרמישלוש שנים; כשל במערכות צנרת, לרבות נזילותארבע שנים; סדקיםחמש שנים; כל אי התאמה אחרתשנה אחת. אלא שאין בכך לדחות את התביעה בגין הליקויים שפרטה הנתבעת מחמת התיישנות
  2. סעיף 7 לחוק המכר קובע: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין".
  1. בעניין רע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוחדרעד [פורסם בנבו] (2.04.2008) קובע בית המשפט העליון שיש להבחין בין נטל מסירת הודעה המוטל על קונה על פי סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) כתנאי להסתמכותו על "אי ההתאמה" לבין מחסום ההתיישנות הקבוע בחוק ההתיישנות ומדובר בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה. בעניין רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע  [פורסם בנבו] (4.7.2011) (להלן: "עניין זכאי") נפסק שאין מניעה שתביעת כי ליקויי בנייה תידון על פי דין הנזיקין הכללי, ושלא על פי חוק המכר (דירות) ובמקרה כזה לא יחולו מגבלות חוק המכר (דירות) לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות.
  2. כך קובע בית המשפט העליון בעניין זכאי:

"בסעיף 7 לחוק המכר דירות הבהיר המחוקק באופן מפורש כי אין החוק שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין. לשונו של סעיף 7 לחוק קובעת באותיות קידוש לבנה כי: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין."

עוד אציין כי הדברים עולים מפורשות גם מדברי ההסבר לחוק המכר (דירות), התשכ"ט-1969, ה"ח 235, שם הובהר כי: "במקרה של שוני בין מרכיבי הדירה שנקנתה לבין המפרט ייחשב הדבר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968, ולקונה יעמדו כל התרופות על פי חוק המכר, בלי לפגוע בזכויות האחרות של הקונה לקבל סעדים אחרים"… הדברים אף עולים מפסק דינו של השופט ש' אלוני בע"א 167/88 משה"ב חברה לשכון בנין ופיתוח בע"מ נ' שטרן, פ"ד מד(2) 741 (1990), בו הובהר כי הוראות חוק המכר דירות לא נועדו לתחם ולהגביל את עילות התביעה של רוכש דירה רק לאותן "איהתאמות" המנויות בחוק

הנה כי כן, המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון "איהתאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר "דין ספציפי".

מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה  כי מדובר "בשתי 'מלכויות' שהאחת אינה נוגעת בחברתה"

  1. תביעת התובעים כנגד הנתבעת מוגשת גם בעילה נזיקית (ראו סעיפים 15-17 לכתב התביעה). משכך לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת להתיישנות סעיפים בחוות דעת מומחה בית המשפט ולהפחתת הסכומים המפורטים בטבלה המצורפת כנספח א' לסכומיה.

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502